나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [11] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층211호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층211호

건물명: 엘이즈엠06 (Elizem 06)

토지면적: 12.49㎡ (약 3.78평)

건물면적: 19.62㎡ (약 5.93평)

토지지분: 12.48786321867627㎡

건물지분: 19.62㎡

용도: 도시형생활주택 (공부상 공동주택)

감정가: 165,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

준공일자 (사용승인일): 2022년 06월 28일 (내부 시설: 보통)

2. 입지조건

물건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

최근 부산의 문화 및 상업 중심지로 부상하고 있는 '망미단길'에 인접하여, 트렌디한 카페, 소품샵, 공방 등이 밀집한 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

경매물건은 부동산 임의경매로 진행되었습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 07월 11일 접수된 부산은행의 근저당(채권금액: 4,521,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 주택임차권(권리자: 임재환, 보증금: 125,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로 등기되었으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 4,646,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 망미동 일대는 주거지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히 '망미단길'은 개성 있는 카페, 서점, 공방 등이 밀집해 젊은층에게 인기가 많으며, 부산의 새로운 문화 명소로 자리 잡고 있습니다.

인근에는 복합생활문화공간인 '비콘그라운드'와 문화복합센터 'F1963', 전통시장인 '망미중앙시장', '수영사적공원' 등이 있어 생활 및 문화 편의시설이 풍부합니다.

도시철도 3호선 망미역 역세권이라는 교통상의 이점과 함께, 이러한 문화 및 상업 시설의 발달은 지속적인 수요를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

최근 실거래가 분석에 따르면, 비슷한 시기에 준공된 유사 면적의 '후스' 건물(22.307㎡)이 2026년 4월 20일에 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(165,000,000원) 대비 면적당 가격으로 환산 시, 본건의 면적(19.62㎡)에 약 175,900,000원의 가치를 시사합니다. [JSON 1]

반면, 연식이 오래되거나 면적이 큰 다세대주택의 매매가는 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있어, 신축 및 소형 면적의 이점을 고려한 시세 판단이 필요합니다. [JSON 2, 3]

5. 생활정보

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로도 기재되어 있으나, 본건(2층 211호)은 공부상 및 실제 공동주택(다세대-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. [건축물표제부, 전유부]

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 스톤코트, 몰탈 위 페인팅, 인조석 마감 등이며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 소화기, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등의 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물의 주용도 표기 혼재: 건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 본건은 공동주택(다세대-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. [건축물표제부, 감정평가서요약] 이는 향후 건물 관리, 재건축/재개발 추진, 또는 세금 문제 등에서 잠재적인 복잡성을 야기할 수 있습니다. 다만, 공부상 공동주택으로 명확히 기재되어 있고, 낙찰자 인수 사항과는 직접적인 관련은 적을 것으로 보입니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 46억 4천 6백만원으로 감정가 대비 매우 높은 편입니다. 이는 채권액이 많음을 의미하나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 그러나 이러한 높은 채권 총액은 채권자의 적극적인 권리 행사가 있었음을 시사합니다.

인근 혐오시설: 주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 소재지(부산광역시 수영구 망미동 414-6) 및 망미역 인근에 잠재적 부동산 가치 하락을 야기하는 혐오시설(교도소, 하수처리장, 소각장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 3호선 망미역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 설비 또한 잘 갖춰져 있어 거주 및 임대 수익 모두 고려할 수 있는 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점이 장점입니다.

망미단길 등 신흥 문화 상권의 발달로 지역 가치 상승이 기대되며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

건물 주용도 관련 일부 혼재 가능성은 있으나, 현재 이용 상태 및 공부상 공동주택 표기를 감안할 때 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 3호선 망미역 도보 이용 가능 거리로 교통 편리.

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 유지.

소형 면적: 19.62㎡ (약 5.9평)으로 1인 가구 임대 및 소액 투자에 용이.

정리된 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

문화 상권 발달: 망미단길 등 주변 지역의 트렌디한 상권 형성에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(22.307㎡)의 신축 건물(2021년식 '후스')이 2026년 4월 20일에 200,000,000원에 거래되었습니다. [JSON 1]

이 거래 사례를 기준으로 본건의 면적(19.62㎡)에 적용하면 약 175,900,000원의 가치를 산정할 수 있습니다.

본건의 감정가(165,000,000원)는 이러한 최근 거래가 대비 다소 낮은 수준이며, 건물의 신축 연식 및 역세권 입지를 고려할 때 추가적인 상승 여력이 있을 수 있습니다.

다만, 해당 거래 사례 외의 다른 매물들은 연식이 오래되었거나 면적이 매우 커서 직접적인 비교가 어렵습니다. [JSON 2, 3]

따라서, 신축, 소형 면적, 역세권 프리미엄을 고려하여 감정가 이상인 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

면적 환산: 1㎡ = 약 0.3025평

토지면적: 12.49㎡ * 0.3025 ≈ 3.78평

건물면적: 19.62㎡ * 0.3025 ≈ 5.93평

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.