나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [7] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (7)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층207호 (신주소: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7)

건물명: 엘이즈엠06

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 153,000,000원

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

토지지분: 17.134213957531355㎡ (약 5.18평)

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도 3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 평가 대상 건물 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 제2층 제207호입니다. 외벽은 스톤코트, 몰탈위 페인팅, 인조석 마감 등이며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (을1, 접수일자: 2022-07-11, 채권최고액: 4,521,000,000원) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 240,000원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: 2022-09-14

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (갑1, 2022-07-11)

* 근저당권: 부산은행 (을1, 2022-07-11, 4,521,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이재곤 (을2, 2024-10-16, 85,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (갑3, 2025-07-01, 2,160,000,000원)

* 총 등기부채권액: 4,606,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이재곤은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 3호선 망미역과 인접하여 유동인구 확보 및 출퇴근에 유리하며, 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

* 업종: 오피스텔 및 상가 혼합 상권으로, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있어 상권의 다양성을 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 망미역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 식당, 카페, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 확인 필요)

* 주거 환경: 주거용 오피스텔과 아파트, 주택 등이 혼합된 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 및 공동담보 물건: 해당 물건은 유동화된 자산으로, 채권 및 담보 구조가 복잡할 수 있습니다. 경매 절차 및 권리 분석 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 임차인 권리: 임차인 이재곤은 대항력이 없으나, 배당 신고를 하였으므로 배당 순위에 따라 잔여 보증금 발생 가능성을 검토해야 합니다. (현재로서는 인수 부담 없음)

* 공부상 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있으나, 실제 이용 상태 및 향후 용도 변경 가능성을 확인해야 합니다.

* 최신 시세 확인: 감정평가 시점 이후 시장 상황 변동에 따른 현재 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없어 보입니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성을 감안하여 권리 분석 및 물건 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 3호선 망미역 도보 거리 내 위치하여 직주근접 수요 및 임대 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 생활 편의성: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 명확한 권리 관계를 바탕으로 안정적인 투자가 가능합니다.

* 미래 가치: 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발 및 재건축 등의 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 153,000,000원

* 면적: 건물 26.92㎡ (약 8.14평)

* 현 시세 추정: 망미역 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 매매 시세는 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원 수준으로 파악됩니다.

* 예상 시세 범위: 8.14평 × 1,500만원 = 약 122,100,000원 ~ 8.14평 × 2,000만원 = 약 162,800,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 의견: 감정가가 시장 시세 범위 내에 있으며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 150,000,000원 (본 물건의 정확한 가치는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.