나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [8] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동 414-6번지, 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 (망미동) 엘이즈엠06 건물 내 2층 208호에 위치한 오피스텔입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (8)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 208호

* 건물명: 엘이즈엠06

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 1억 53,000,000원

* 건물 총 층수: 6층

* 해당 층수: 2층

* 전유 면적 (건물면적): 26.92㎡ (약 8.14평)

* 토지 면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 에이치에프비사이유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보

* 건축물 사용승인일: 2022년 06월 28일

* 주차시설: 내림주차 27대 가능 (기계식)

1.1. 건물 구조 및 현황

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 외벽: 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등

* 창호: 샷시창 등

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

* 건물 현상: 보통

1.2. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대 주택, 단독 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 접근성: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 '망미역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역 개발: 망미역을 중심으로 한 지역 개발 및 교통망 확충 계획 등은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 부산은행의 근저당권 (접수일자: 2022-07-11, 채권금액: 4,521,000,000원)

* 인수되는 권리: 소멸주의 원칙에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 제공되지 않아 현재로서는 지상권의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 권리분석상 인수되는 확정적인 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-05

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2024-09-12

* 대항력: 없음

※ 상기 임차인 박 은 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 배당신고가 이루어진 점으로 보아 경매 절차를 통해 배당받을 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-07-11)

- 근저당: 부산은행 (2022-07-11) - 말소기준권리

- 주택임차권: 박혜원 (2024-09-12) - 말소 (전입 2022-09-05, 확정 2022-08-22)

- 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2025-07-01) - 말소

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 4,646,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 망미동 일대는 도시철도 3호선 망미역을 중심으로 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 복합 상권입니다.

* 주거 밀집 지역: 풍부한 주거 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 시장 형성이 가능합니다.

* 근린생활시설: 지역 주민을 위한 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 유동인구: 망미역 역세권으로서 유동인구 확보가 용이하며, 주변 상업 시설과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 인근에 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지 않았습니다. 그러나 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 도시철도 3호선 망미역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 인근에 운행 중입니다.

* 도로 접근성: 남측 및 동측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 교육 시설: 주변에 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 의료 시설: 인근 지역에 병원 및 의원 등 의료 기관 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 병원 정보는 별도 확인 필요)

* 편의 시설: 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 본 물건은 유동화되어 securitization된 채권이며, 공동담보로 제공된 물건입니다. 이는 채권 구조의 복잡성이나 담보 물건의 가치 변동에 따른 추가적인 위험을 내포할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 유지보수 상태 및 관리 주체에 따른 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 임차인 박 의 보증금(1억 2,500만원)은 경매 절차를 통해 배당받게 되므로, 낙찰자는 해당 금액을 인수하지 않게 됩니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 번거로움은 존재할 수 있습니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 발생 시 공실 기간 동안의 수익 공백이 발생할 수 있으므로, 시장 상황 및 경쟁 오피스텔의 임대율 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 관련: 상세 내용이 제공되지 않았으나, 만약 실제 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 하므로, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 3호선 망미역 역세권에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5,300만 원이며, 권리 분석상 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 나타나 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성과, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 추가적인 주의와 심층적인 조사가 필요함을 시사합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 향후 임대 수익률과 시세 상승 가능성을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망미역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 주거 단지로 인한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 명확한 권리 관계: 낙찰자가 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 권리 승계 부담이 적습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 최신 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 동향 및 주변 시세 변화에 따라 자산 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황을 반영한 정확한 시세 조사가 필수적입니다. 제공된 정보와 JSON 데이터에는 현재 오피스텔의 매매 및 임대 시세에 대한 직접적인 정보가 포함되어 있지 않아, 현 시세 분석을 통한 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

* 감정가: 153,000,000원

* 인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 다음과 같은 과정을 통해 산정해야 합니다.

* 인근 유사 오피스텔의 최근 6개월간 실거래가, 현재 호가, 임대료 수준을 파악합니다.

* 해당 오피스텔의 예상 공실률 및 임대 수익률을 분석합니다.

* 유사 물건의 경매 낙찰가율을 참고합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여, 낙찰 가능성을 높이기 위한 적정 입찰가 범위를 설정합니다.

일반적으로 투자 물건의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 시장 상황과 경쟁 입찰자 추이를 보며 조절하는 것이 일반적입니다. 그러나 본 물건은 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 점을 고려할 때, 시세 조사를 통한 실질적인 적정 가치 판단이 무엇보다 중요합니다.

정확한 시세 정보(국토교통부 실거래가, 부동산 플랫폼 시세 등)를 바탕으로 현장 방문 조사를 병행하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.