나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [9] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (9)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층209호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,300만 원

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 주요 정보:

- 건물명: 엘이즈엠06

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지상 6층 건물 내 2층 209호

- 사용승인일: 2022년 06월 28일

- 용도: 업무시설(오피스텔)

- 부대시설: 27대 주차 가능

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 소재, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치

* 주변 환경: 부근은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (접수일자: 2022-07-11, 권리금액: 4,521,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구에 기재된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보 상으로는 없음. (지상권 등 특이사항은 명시적으로 언급된 바 없음)

* 임차인 현황:

* 이가영: 보증금 125,000,000원, 차임 0원. 2022-09-05 전입 및 확정일자. 2024-10-02 배당신고. 대항력 없음. (배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수할 가능성이 있으므로 배당 결과 확인이 매우 중요함.)

* 한수아: 보증금 0원, 차임 0원. 2025-05-07 전입. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 파악된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 위치: 망미역 역세권 인근으로, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역.

* 배후 수요: 주변에 다수의 아파트 단지, 다세대 주택이 있어 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 입지 장점: 지하철역 이용이 편리하고, 다양한 편의시설과 상업시설이 근접해 있어 생활 및 상업 활동에 유리.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 망미역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 다수 있어 식당, 마트, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 교육: 인근에 망미초등학교, 센텀중학교, 부산국제고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이가영의 보증금: 대항력은 없으나 1억 2,500만 원의 보증금이 존재함. 경매 절차상 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 하는 위험이 있음. 배당표를 면밀히 검토해야 함.

* 채무 규모: 등기부상 채무 총액이 약 46억 4,600만 원으로 상당한 규모임. 이는 유동화 물건 및 공동담보 물건의 특성을 반영하는 것으로, 복잡한 권리 관계의 가능성을 시사함.

* 용도 혼재: 공부상으로는 업무시설(오피스텔)이나, 감정평가서 상 일부 구분은 공동주택(다세대-도시형생활주택)으로 이용되고 있다고 명시됨. 실제 이용 현황과 공부상 용도 일치 여부 및 건축법상 문제 여부 확인 필요.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 외부 검색 결과, 특별히 혐오시설(장례식장, 폐기물 처리 시설 등)이 물건지와 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 망미동, 지하철 3호선 망미역 역세권에 위치한 신축 오피스텔(2022년 준공)임. 입지적 장점과 신축 건물이라는 점은 긍정적 요소임.

* 권리 분석상으로는 말소기준권리인 부산은행의 근저당보다 후순위 권리들이 모두 정리될 것으로 보여 인수되는 권리 부담은 없어 보임.

* 다만, 임차인 이가영 씨가 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로 이에 대한 철저한 확인이 필수적임. (대항력은 없으나 배당 배제 시 문제 발생 가능)

* 감정가가 1억 5,300만 원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 실제 임대 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 비교적 최근에 건축된 건물로, 하자 보수 및 유지 보수 비용 절감 가능.

* 향후 지역 개발 및 도시철도 노선 접근성 강화 시 투자 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높아 투자에 대한 심리적 부담 완화.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시점에서의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사 및 실거래가, 임대 시세, 주변 오피스텔 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 제공된 감정가 1억 5,300만 원을 기준으로, 현재 부산 지역 오피스텔 경매 시장의 일반적인 낙찰률(감정가 대비 70~80% 수준)을 참고할 수 있음.

* 하지만 임차인 이가영 씨의 보증금 1억 2,500만 원 중 인수될 가능성이 있는 금액을 고려해야 하므로, 매우 신중한 접근이 필요함. (현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시됨)

* 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 및 전월세 시세, 공실률 등을 파악하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 따라서, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상세한 시세 조사 후, 보증금 인수 가능성까지 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 참고용 개략적 예상 입찰가 범위 (추가 조사를 전제로 함): 1억 1,000만 원 ~ 1억 3,500만 원 (이는 절대적인 기준이 아니며, 실제 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.