나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [6] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층206호

용도: 도시형생활주택

감정가: 156,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물대장상 주요 용도: 업무시설(오피스텔) (단, 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택) 표기)

준공일: 2021년 01월 01일 (사용승인일: 2022-06-28)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층 (해당 물건은 2층)

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건으로 채무구조가 복잡할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 도시철도 3호선 '망미역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로

평가 대상 건물 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (부산은행, 2022-07-11 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-07-11 접수)

* 근저당권: 부산은행 (2022-07-11 접수, 채권액 4,521,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김대규 (2024-04-18 접수, 보증금 125,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2025-07-01 접수, 채권액 2,160,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 권리들(말소기준권리 이하)은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. (제공된 정보 상으로는 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-07-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인의 명도를 고려해야 할 수 있습니다.

3.5. 총 권리 분석 요약

등기부상 채권 총액은 4,646,000,000원입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역에서는 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 망미동 210-16번지 "후스" (2021년 건축, 5층, 전용면적 22.307㎡): 2026년 4월 20일 200,000,000원에 거래됨.

* 망미동 438-7번지 "아트누보빌" (2014년 건축, 2층, 전용면적 51.71㎡): 2026년 4월 19일 175,000,000원에 거래됨.

* 망미동 805-4번지 "동해빌라" (1996년 건축, 3층, 전용면적 74.73㎡): 2026년 4월 22일 165,000,000원에 거래됨.

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 18.54㎡(약 5.61평)으로, 가장 유사한 면적과 건축 연도를 가진 "후스" 사례(22.307㎡, 200,000,000원)를 고려할 때, 평당 약 896만원의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 16,600만원 수준의 시세가 산출됩니다. 감정가는 156,000,000원으로, 최근 거래 사례와 비교 시 약간의 시세 상승 여력 또는 감정가 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보 내에서 주변 교육 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

5.3. 의료시설

제공된 정보 내에서 주변 의료 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

5.4. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 외부 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 최신 정보 확인 및 현장 방문을 통한 직접 확인이 권장됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주요 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 등기부 및 감정평가서상 '공동주택(다세대-도시형생활주택)'으로 기재되어 있어 용도 상이점에 대한 확인 및 향후 관리/이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상 내용이 일치하는지 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 현황

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 125,000,000원의 금액이 있습니다. 법적으로는 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보로 묶여 있어 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 관련 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 3호선 망미역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역에 있어 생활 편의성이 우수합니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정평가액 대비 시세 상승 여력이 일부 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 건축물 용도상의 불일치 가능성과 대항력 없는 임차인이 있다는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철역 인근의 역세권 입지.

* 최근 준공된 비교적 신축 건물(2021년 건축, 2022년 사용승인).

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 용이.

* 최근 거래 사례를 고려한 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 156,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 본건과 면적이 유사한 '후스' 사례(22.307㎡)가 200,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(18.54㎡)의 시장 가치는 약 16,600만원 수준으로 추정됩니다.

권리상 인수되는 부담이 없고, 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아니므로, 법적 리스크는 적은 편입니다.

다만, 건축물 용도 상이 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 소폭 상승한 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 158,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

(최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.