나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [4] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (4)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층204호

* 건물명: 엘이즈엠06

* 용도: 도시형생활주택 (204호)

* 건물면적: 22.85㎡ (약 6.9평)

* 토지면적(지분): 14.54㎡ (약 4.4평)

* 감정가: 192,000,000원 (일억구천이백만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물 사용승인일: 2022년 6월 28일 (2020년 9월 24일 건축 허가)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 소재, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 건물은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 건물 동측과 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 11일자 부산은행 근저당권 (을1)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(주 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 1월 10일

* 배당신고일자: 2025년 6월 12일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 인수할 보증금은 0원입니다. 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 4,546,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 망미동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 균형을 이루고 있으며, 특히 망미역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있습니다.

* 상업시설: 건물 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 망미역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설 및 상업 지구를 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 조용한 주거 환경과 함께 생활 편의시설을 갖춘 배후 주거지로서의 가치를 지니고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항: 본건은 유동화 물건이며 공동 담보로 설정된 이력이 있습니다. 이는 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 임대 관계: 감정평가서 상 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 권리분석상 명확한 임차인이 파악되었으며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 시설이 밀집된 환경으로 혐오시설의 존재는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 망미동 414-6번지 엘이즈엠06 2층204호 도시형생활주택은 망미역 역세권에 위치하며 신축 연식(2022년 사용승인) 대비 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 9천 2백만원이며, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 유동화 물건 및 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 3호선 망미역과 가까워 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용면적 22.85㎡입니다.

* 명확한 권리관계: 소멸되는 권리만 남아 있어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 연식의 인근 실거래 사례를 분석한 결과, 최근 2026년 4월 30일에 전용면적 22.307㎡의 '후스' 빌라가 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 192,000,000원이며, 최근 실거래가 및 건물의 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 195,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 예상합니다. 다만, 현장 조사 및 시장 상황 변동에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.