나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [5] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (5)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6번지, 엘이즈엠06 2층 205호 (신주소: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7)

* 건물명: 엘이즈엠06

* 토지면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

* 건물면적: 18.30㎡ (약 5.53평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설로도 등록되어 있어, 건물 전체 복합 용도 가능성 있음)

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 154,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치함.

* 주변환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '망미역'이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 물건지 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 07월 11일 접수된 부산은행 근저당권 (을1, 4,521,000,000원)임.

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-23

* 확정일자: 2022-08-16

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당권 (을1, 부산은행, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2, 양인옥, 말소)

* 임의경매개시결정 (갑3, 에이치에프비사이유동화전문유한회사)

* 총 등기부 채권액: 4,646,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 경우, 명시적으로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 물건이 위치한 망미동 일대는 주거용 건물과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상됨.

* 인근에 도시철도역이 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 좋음.

* 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편임.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 3호선 망미역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용 가능. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

* 건물 설비: 위생, 급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지/경보, 소화기, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있음.

* 주거환경: 도시형생활주택 및 오피스텔이 혼재된 주거 환경임.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 거래 구조가 복잡할 수 있음.

* 건물이 도시형생활주택과 오피스텔로 혼합되어 있어, 건물 관리 및 운영에 있어 이해관계자 간의 이견이 발생할 가능성이 있음.

* 본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 주변 시세 분석 시 1996년 준공된 건물도 있어 관리 상태 및 노후도에 따른 가치 차이를 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 도시형생활주택으로, 망미역 역세권이라는 장점을 가지고 있음.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됨.

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가 수준에서 추가적인 시세 상승 여지가 있을 것으로 보임.

* 다만, 유동화물건이라는 점을 감안하여 입찰 전 관련 정보를 충분히 숙지해야 함.

* 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거/업무용 부동산으로 투자 가치가 있음.

* 인수 부담이 없는 권리 관계.

* 비교적 신축에 가까운 건물 컨디션.

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 154,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월, 22.307㎡ (약 6.75평) 규모의 '후스' 빌라가 200,000,000원에 거래됨 (건축년도 2021년). 이 사례를 기준으로 평당 약 8,965,700원의 시세로 환산 시, 본 물건(18.30㎡)의 예상 가치는 약 164,072,310원 수준임.

* 종합 분석: 감정가 154,000,000원 대비 인근 유사 물건의 시세가 약간 상회하는 것으로 파악됨. 경매 특성상 경쟁이 있을 수 있으나, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있음.

* 권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원.

* 적정 입찰가: 165,000,000원. (시세 대비 경쟁력 확보 및 수익성 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.