나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [3] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경5530 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6번지 (신주소: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7)

건물명: 엘이즈엠06

해당 호수: 2층 203호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 건물 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 해당 호수는 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)으로 기재됨)

토지면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

감정가: 192,000,000원 (19,200만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2022년 6월 28일 사용승인 (신축급)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 소재, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 '망미역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 11일자 부산은행 근저당권 (금액: 4,521,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: "지상권개요:" 라는 항목이 있으나 상세 내용은 기재되지 않았습니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 등기부채권 총액: 4,521,000,000원 입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 엘이즈엠06 건물은 주용도가 업무시설(오피스텔)이나, 해당 물건인 203호는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.

* 지역 상권: 망미역 인근으로 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 이용 현황: 본 건물은 인접 필지와 더불어 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 망미역을 중심으로 한 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 망미역 주변으로 마트(이마트에브리데이), 은행(부산은행), 병원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 망미초등학교, 망미중학교, 부산전자공업고등학교, 부산여자상업고등학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 현 시점 및 주변 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 확인이 필요합니다. 현재 '임대관계 미상'으로 표시되어 있어 이에 대한 주의가 요구됩니다.

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보/유동화 물건: 채무 변제를 위한 경매 절차이므로 일반적인 경매 절차와 유사하나, 금융기관의 자금 운용과 관련된 특징이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 3호선 망미역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 적합하며, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 소멸되지 않는 권리 가능성 등은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택: 망미역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하여 하자 보수 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 망미역 주변 지역은 도시 재생 및 개발에 대한 잠재력을 가진 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원 (19,200만원)

최근 매매 사례(2026년 4월) 중 본건과 유사한 전용면적(22.307㎡)의 '후스' 주택이 200,000,000원(2억원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,962만원 수준으로, 본건의 평당 감정가(약 2,778만원)보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.

상기 시세 및 잠재적 리스크(임대관계 미상, 미소멸 권리 가능성)를 고려하여, 낙찰가율 100%~110% 수준을 적용한 경매 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 (2억 1,000만원)

* 인수 보증금 합계: 0원 (입찰가 산정 시 별도 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.