나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [2] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (2)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층202호

* 신주소: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 (망미동)

* 용도: 도시형생활주택 (주의사항 및 감정평가서상 기재 내용 기준)

* 감정가: 192,000,000원 (1억 9천 2백만원)

* 토지면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

* 토지 지분: 14.543714299019001㎡ (약 4.40평)

* 건물면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

* 건물 지분: 22.85㎡ (약 6.91평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물대장상 주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 건물 사용승인일: 2022년 06월 28일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보 물건

* 주의사항: 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)이나, 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어 실제 이용 현황 및 공부와의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 소재, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 인근은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대 주택, 단독 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건은 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종 일반주거지역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2022년 07월 11일 접수된 부산은행 근저당 (채권액 4,521,000,000원)으로, 해당 권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 05월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건과 면적(22.85㎡, 약 6.91평) 및 건축 연도(2021년 준공)가 유사한 '후스' 건물(망미동 210-16번지)의 경우, 2026년 4월에 22.307㎡(약 6.75평) 면적이 20,000만원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 산정한 ㎡당 단가는 약 8,965,555원/㎡입니다.

* 본건(22.85㎡)에 적용 시 약 20,483만원 수준으로 시세가 형성될 수 있습니다.

* 감정가 19,200만원은 최근 유사 사례의 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 상권 특징: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 망미역 역세권의 신축 건물에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 주거 단지 내 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 및 접근성: 망미역(3호선)을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 원활합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 본건은 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 등재되어 있으나, 건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 이는 실제 이용 시나 향후 매각 시 용도 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인 및 해석이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 분류되어 있어, 채권 관리 특성상 일반 물건과 다른 절차나 관리가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 여러 채권이 얽힌 공동담보 물건의 경우, 경매 절차 진행 시 변동 사항을 면밀히 주시해야 할 수 있습니다.

* 추가 임대차 존재 가능성: 명시적으로 확인된 임차인 외에 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 망미동의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 주변으로 주거 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받을 수 있는 안전한 물건입니다.

* 다만, 건축물대장상의 용도와 공부상의 용도 간의 차이에 대한 면밀한 검토와 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 이러한 잠재적 리스크를 고려하더라도, 입지 및 신축성을 감안할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 즉시 거주하거나 임대 놓기에 유리합니다.

* 역세권 입지: 망미역(3호선) 인근으로 교통이 편리하며, 지역 내 선호도가 높을 수 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 이상적인 면적으로, 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 인수할 임차 보증금 및 소멸되지 않는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 192,000,000원

* 주변 시세 (유사 면적, 신축 건물 기준): 약 204,830,000원 (2026년 4월 거래 사례 기반)

* 제안 범위: 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 192,000,000원 ~ 211,200,000원

* 최근 거래 사례인 20,000만원을 기준으로, 본건의 면적 및 입지 조건을 고려하여 198,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 인수되는 보증금 및 채무는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.