나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3231 [3] 대구광역시 달성군 구지면 대암리 226 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일감정 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 대암리 소재 "대암1리 마을회관" 북동측 인근에 위치 하며, 부근 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

-기호(1,2): 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. -기호(3): 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1): 남동하향의 경사지내 부정형의 토지로서, '나지'임. -기호(2): 자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, '주거용건부지'로 이용 중임. -기호(3): 남동하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하며, 일부 경사지인 부정형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1): 본건 동측 일부로 폭 약 3미터 내외의 포장도로(본건 일부 포함)가 소재함. -기호(2): 지적도상 '맹지'임. -기호(3): 본건 남서측 일부로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측 일부로 폭 약 1~2미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별지 '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타 -기호(1,3)토지 일부는 현황 '도로'로 파악되며, 정확한 위치 및 경계확인 등은 전문 지적측량을 통하여 확인하시기 바람. -기호(2)토지는 다른 공유자(전한식)가 합법적인 건축물로 동측부분을 점유하고 있으나, 위치확인동의서는 없는 것으로 탐문조사되었는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

지상 건물 매각 제외(토지사용 권리관계는 불분명). 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명. 구분소유적 공유관계는 불분명. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3231 (3)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 대구광역시 달성군 구지면 대암리 226

용도: 대지

감정가: 68,766,000원

토지면적: 1,359.00㎡ (약 411.02 평)

토지지분: 218.9349㎡ (약 66.23 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 물건특징

중복사건, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 지분매각, 공동담보, 건물매각제외

2. 입지조건

2.1. 소재 및 주변환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 대암리 소재 "대암1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌 및 준도시 지역입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

* 기호(1) 토지는 동측 일부로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다. [cite: provided text]

* 기호(2) 토지는 지적도상 맹지입니다. [cite: provided text]

* 기호(3) 토지는 남서측 일부로 폭 약 4미터 내외, 북서측 일부로 폭 약 1~2미터 내외의 포장도로에 접합니다. [cite: provided text]

2.3. 토지이용계획

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1968-10-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2016-04-18 계명새마을금고 근저당)

* 인수되는 권리: 구지농업협동조합 근저당권 (98,000,000원) [cite: provided text]

* 말소되는 권리: 해당 등기부 요약에 기재된 대부분의 권리는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. [cite: provided text]

* 등기부채권 총액: 364,219,332원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 달성군 구지면은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 최근 대구국가산업단지 및 달성2차산업단지 조성으로 일부 지역의 개발 잠재력이 높아지고 있습니다. [cite: search result 3, 6] 그러나 대암리 소재지는 도심과 다소 거리가 있어 상업 및 편의시설이 밀집된 일반적인 상권으로 보기 어렵습니다. [cite: search result 3, 6]

4.2. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 가까운 편의시설로는 "대암1리 마을회관"이 있습니다. [cite: provided text]

* 구지면 소재 "구지면 행정복지센터", "구지축구장", "노사평화의 전당" 등이 면 내에 위치하고 있습니다. [cite: search result 2, 3, 7, 10]

* 주변 환경은 주로 주택, 농경지, 임야로 이루어져 있습니다. [cite: provided text]

* 혐오시설 관련하여 특정 시설이 물건지 인근에 직접적으로 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 대구 시내 타 지역의 음식물쓰레기처리장, 소각장 등이 언급되었으나 본건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. [cite: search result 8, 9, 14, 15]

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변은 전형적인 농촌 및 자연 취락 지역으로, 기본적인 주거 및 농업 활동에 필요한 환경을 갖추고 있습니다. 면 소재지나 산업단지 인근으로 이동 시 일부 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. [cite: search result 3, 6]

5.2. 교통

차량 접근성은 보통 수준이며, 인근 도로망을 통해 지역 내 및 주변 지역으로 이동이 가능합니다. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 토지 지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. [cite: provided text]

* 지상 건물 매각 제외 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 사용에 대한 권리 관계가 불분명할 수 있습니다. [cite: provided text]

* 을1 근저당권 (98,000,000원)이 말소되지 않고 인수되므로, 매수인의 총 인수 부담이 증가합니다. [cite: provided text]

6.2. 토지 현황

* 기호(2) 토지는 맹지이므로, 토지 사용 및 개발 시 도로 확보 방안 마련이 필요합니다. [cite: provided text]

* 기호(1,3) 토지 일부가 현황상 '도로'로 파악되는 바, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. [cite: provided text]

* 기호(2) 토지는 다른 공유자가 점유하고 있으며, 위치확인 동의서가 없어 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

* 지상에 제시외 건물이 소재하나, 매각 대상에서 제외되었습니다. [cite: provided text]

6.3. 기타

* 중복 사건으로 인한 복잡성이 있을 수 있습니다. [cite: provided text]

* 공유자 우선매수권 행사가 제한될 수 있습니다. [cite: provided text]

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 구지면 소재 토지 지분 매각 건으로, 감정가는 68,766,000원입니다. 토지 일부가 맹지이거나 도로로 이용되는 등 현황이 복잡하며, 지상 건물과의 관계, 법정지상권 성립 여부, 공유자 우선매수권 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 특히, 98,000,000원의 근저당권이 인수되는 점은 총 취득 비용 측면에서 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 여러 리스크 요인들을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 향후 주변 지역 개발 가능성 및 산업단지 조성으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 자연취락지구에 해당하여, 관련 법규 검토 후 건축 행위 등 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 매각으로 소멸되지 않는 근저당권 98,000,000원이 존재하며, 맹지, 지분 매각, 법정지상권 불분명 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 현재 제시된 감정가 외 별도의 시장 가치 평가가 없어 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

다만, 인수되는 채무(98,000,000원)와 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 법적/물리적 문제 해결 비용을 고려하여, 감정가(68,766,000원) 대비 충분히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

토지 지분만 매각되는 점과 맹지, 법정지상권 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 총 인수 비용(낙찰가 + 인수 채무)이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 50% ~ 70% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 상세 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. (예상 입찰 범위: 약 34,383,000원 ~ 48,136,200원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.