나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10767 [1] 경상북도 경주시 도지동 도동지구토지구획정리지구34블럭7로트 벨로스텔라경주5차 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동방동 소재 "동방초등학교" 동측 인근에 위치하는 "벨로스텔라 경주5차 12층 1203호(전용면적: 84.6626㎡)" 구분건물로서, 부근은 아파트, 주택, 주거 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편 의성 등으로 보아 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층건(사용승인일자: 17.04.20) 중 12층 1203호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남서측 하향경사지대내 자체 등고평탄하게 조성되어 있는 장방형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 빛 북서측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

종전지번 기준) 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-22)(저촉), 가축사육제한구역(2023- 06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구 (2016-06-22)<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건물구조변 경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 본건이 소재하는 토지는 도동토지구획정리사업지구 내 토지로서, 정리전에는 도지동 산14-2번지이나, 정리후에는 도동지구토지구획정리지구 34블럭 7로트임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10767 (1)

소재지: 경상북도 경주시 도지동 도동지구토지구획정리지구34블럭7로트 벨로스텔라경주5차 제12층 제1203호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 99.09㎡ (약 30.0평)

건물면적: 84.66㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 초OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동방동 소재 "동방초등학교" 동측 인근에 위치하는 "벨로스텔라 경주5차 12층 1203호"로서, 주변은 아파트, 주택, 나지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 12월 5일 접수된 초량새마을금고 근저당 (을1)

등기부채권 총액: 233,600,000원

주요 권리 내역:

* 2019-12-05: 초량새마을금고 근저당 (채권액 213,600,000원) - 말소기준권리

* 2019-12-05: 차소영 소유권이전 (매매)

* 2019-12-05: 주식회사금보건설 소유권이전4번신탁등기말소

* 2021-03-16: 강수진 전세권설정 (전세금 20,000,000원) - 말소

* 2024-03-15: 경주세무서장 압류 - 말소

* 2025-10-30: 초량새마을금고 임의경매개시결정 (채권액 154,747,200원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거지역 인근에 위치하며, "동방초등학교"가 인근에 있어 배후 수요가 예상되는 지역임. 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중이며, 주변의 개발 현황에 따라 상권의 변화 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축년도: 2017년 4월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 12층 1203호.

내부 마감: 벽지도배, 타일, 바닥내장재, 샤시 창호 등.

설비: 위생 및 급·배수, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 개별난방 설비 등.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 동방초등학교 인근 위치.

* 기타: 지역적 상황 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 감정평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 마감 상태를 외부 관찰 및 탐문에 의거 표준적 이용 상황을 상정하여 평가하였으므로, 건물 구조 변경이나 내부 하자 여부는 별도 확인 필요.

6.2. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구.

6.3. 혐오시설 유무

* 현재까지 공개된 정보와 외부 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 사항은 없습니다. 다만, 사업지구 내 토지 특성상 주변 개발 계획을 추가로 확인하는 것이 권장됩니다.

6.4. 기타 특이사항

* 임대 관계 미상.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 도지동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축(2017년)되었으며 기본적인 생활 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 등기부상 초량새마을금고의 근저당이 말소기준권리이며, 이후 전세권, 압류, 임의경매 등이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건물 내부 상태 확인이 외부 관찰에 의존하였고, 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 있으며, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태 및 편의시설 접근성.

* 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 권리관계 명확.

* 임차인 인수 보증금 없어 명도 부담 적을 것으로 예상.

* 경주시 지역 개발 사업과의 연계성 고려 시 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 165,000,000원입니다. 말소기준권리인 초량새마을금고의 근저당 채권액은 213,600,000원이며, 임의경매 신청 채권액은 154,747,200원입니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점, 건물의 연식 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 본 건의 경우 임의경매 신청 채권액과 감정가 수준을 고려하여 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 상기 예상 입찰가는 현재 정보만을 기반으로 한 의견이며, 실제 낙찰가는 현장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상인 점과 건물 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.