나이스옥션 법원경매 상주 2024타경995 [1] 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 37-1 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2024.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 소재 "백두점마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 중소규모공장, 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1),3),4): 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성한 일단의 부정형 토지로서, 공업용 건부
지 등으로 이용중임.
기호5),6): 완경사지대의 부정형 토지로서 자연림 등으로 이용중임.
기7): 완경사지대의 부정형 토지로서 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호1): 북측으로 폭 약 4∼6미터 도로에 접함.
기호3∼6): 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 접근가능함.
기호7): 폭 약 4∼6미터 도로가 본건임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),3),4); 공히 계획관리지역,가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한법률>.
기호5),6),7); 공히 계획관리지역,가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호7): 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호2∼4): 일부 지상에는 임시로 폐기물을 적치하는 구조물 및 기계 1식이 소재하고 있으
므로 경매진행시 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가) 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층건으로서,
- 외장 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내장 : 벽지 및 내장타일, 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 바닥 : 내장바닥재, 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

2-나) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
- 내.외장 : 샌드위치판넬 등 마감.
- 바닥 : 콘크리트노출 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

2-다) 일반철골구조 강판지붕 단층건으로서,
- 내.외장 : 구조용각형강판 등 마감.
- 바닥 : 콘트리트노출 등 마감.

이용상태

기호2-가): 사무실, 식당, 기숙사, 화장실, 창고 등으로 이용중임.
기호2-나): 창고 등으로 이용중임.
기호2-다): 창고 등임.

설비내역

기호2-가): 수전설비, 급.배수설비, 위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2-4 일부 지상 소재 폐기물을 적치하는 구조물 및 기계 1식은 매각 제외. 목록 7은 공부상 지목이 임야이나 현황 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 상주지원 2024타경995 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 37-1

용도: 업무시설 (건축물 표제부상 주요 용도: 자원순환관련시설, 상세 용도: 기숙사, 사무소)

감정가: 1,725,907,450원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 20,973.00㎡ (약 6,344평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2,217.17㎡ (약 671평)

건물제시외면적: 11.70㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 (일부 필지)

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건임.

일괄매각이며, 제시외 건물은 포함하여 매각함.

목록 2-4 토지 일부 지상에 폐기물 적치 구조물 및 기계 1식은 매각 제외 대상임.

목록 7 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 소재 "백두점마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 중소규모 공장, 단독 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선 도로와의 연계 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

북측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접하며, 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 접근 가능함.

2.3. 토지 이용 및 환경

기호 1), 3), 4) 토지는 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로 공업용 건부지 등으로 이용 중임.

기호 5), 6) 토지는 완경사지의 부정형 토지로 자연림 등으로 이용 중임.

기호 7) 토지는 부정형 토지로 현황 "도로"로 이용 중임.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 행위 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2017.09.18. 씨에이치에셋대부유한회사 근저당)

등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되었으나, 해당 정보상 모두 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정임.

최종적으로 조인희 채권자의 강제경매 (2024타경995)로 본 경매가 진행 중임.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 대길환경주식회사 대표자 민 :

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2018.09.14.

확정일자: 2018.12.24.

대항력: 없음

비고:

* 대길환경주식회사 대표자 민 :

보증금: 200,000,000원 (1차 보증금 증액분 190,000,000원 포함)

차임: 700,000원

전입/사업자 등록일: 2018.12.24.

확정일자: 2018.12.24.

대항력: 없음

비고:

* 민 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2020.07.28.

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 보증금은 경매 절차에 따라 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업시설 및 토지 이용

본건은 상주시 낙동면 외곽의 계획관리지역에 위치하며, 중소규모 공장 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

건축물표제부 상 주요 용도가 '자원순환관련시설'로 명시되어 있어, 관련 업종 종사자 또는 사업체에 적합한 입지로 판단됨.

반경 내 주요 편의시설 및 상업 시설은 제한적일 것으로 보이며, 주로 지역 내 기반 시설 및 자체 시설 활용이 필요할 것으로 예상됨.

4.2. 혐오시설 및 환경 위험성

주변 지역에 대한 상세적인 혐오시설 검색 결과는 제한적이나, '폐기물 적치 구조물 및 기계'가 매각 제외 대상으로 언급된 점과 '자원순환관련시설'이라는 용도 등을 고려할 때, 폐기물 처리 또는 관련 시설이 인근에 존재하거나 과거 운영되었을 가능성을 배제할 수 없음. 이에 대한 사전 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근 백두점마을 등 주거지역 및 농경지가 분포하며, 기본적인 생활 편의 시설은 상주시 주요 시가지 또는 읍 단위 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

교통 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용 편의는 다소 낮을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계 및 중복 경매

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 다수의 채권이 복잡하게 얽혀 있음을 시사하며, 이는 향후 명도 과정이나 잔여 권리관계 확인에 있어 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있음을 의미함.

6.2. 토지 및 건물 이용 제한

토지 중 일부가 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

건물의 주요 용도가 '자원순환관련시설'로 특정되어 있어, 해당 업종 외의 사업을 영위하고자 할 경우 용도 변경 또는 건축물 현황과 상이한 부분에 대한 확인이 필요함.

6.3. 매각 제외 물건

폐기물 적치 구조물 및 기계 1식이 매각 제외되므로, 인수 시점 건물 및 토지 상태를 면밀히 확인하여 명도 또는 처분 계획을 수립해야 함.

6.4. 현황 도로 토지

공부상 지목이 임야이나 현황 도로로 이용 중인 토지(목록 7)는 토지 이용 가치 또는 관리 측면에서 별도 검토가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 낙동면의 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, '자원순환관련시설' 용도에 특화된 물건임.

주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 및 주거 시설보다는 산업 관련 용도로 적합성이 높음.

권리 관계는 현재까지 확인된 바로는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 인수하게 될 것으로 보임.

다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리 설정 이력과 제시외 폐기물, 현황 도로 토지 등의 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사가 요구됨.

자원순환 관련 업종에 대한 전문성이나 관련 시설 운영 경험이 있는 투자자에게는 메리트가 있을 수 있으나, 일반적인 투자자에게는 용도 및 잠재 리스크에 대한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다수의 건물 보유: 대규모 자원순환 관련 시설 운영에 유리함.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 후 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 적음.

* 일괄 매각으로 인한 관리의 용이성: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 관리 및 운영 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,725,907,450원으로 책정되어 있습니다.

현재까지 파악된 임차인은 모두 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 등기부상 모든 권리 역시 말소될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 보증금이나 추가 부담이 없는 상태에서의 경매입니다.

하지만 '자원순환관련시설'이라는 특정 용도, 폐기물 적치 구조물 및 기계 매각 제외, 현황 도로 토지, 복잡한 권리 설정 이력 등을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

투자의향, 사업 계획, 현장 답사 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 하나, 초기 입찰가로는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 1,380,000,000원 ~ 1,553,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이는 순수 권리 인수 비용을 고려한 시점이며, 실제 입찰가 결정 시에는 명도 비용, 추가 시설 투자 비용, 사업성 분석 결과 등을 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.