나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72419 [1] 경상북도 문경시 흥덕동 577 시영아파트 다동 5층 505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 흥덕동 소재 "문경중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 중 제5층 제505호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감,
- 창호: 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 인접토지와 대체로 평탄하며, "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 진입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(개발계획수립), 제1종지구단위계획구역(공동주택용지(건폐율,용적률,층수는 제2종일반주거지역 규정 적용, 기타건축제한은 별도확인)), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한구역), 철도보호지구(철도보호지구)입니다.
일련번호(2); 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역(개발계획수립), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 철도보호지구(철도보호지구)입니다.

공부와의 차이

일련번호(2) 토지는 공부상 지목이 "답" 이나, 현황 "대" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기타: 본건은 현장 조사시 거주자 등의 부재로 내부 조사가 곤란하여 인근 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 경매 진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 상주지원 2024타경72419 (1)

소재지: 경상북도 문경시 흥덕동 577 시영아파트 다동 5층 505호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 5층

준공년도: 1992년

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 55,000,000원

토지 면적: 53.42㎡ (약 16.16평)

건물 면적: 57.19㎡ (약 17.30평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드 추정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

임차인 인수 보증금: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 문경시 흥덕동 소재 "문경중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 남동측으로 진입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10-12m), 중로1류(폭 20-25m), 가축사육제한구역, 철도보호지구.

일련번호(2): 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10-12m), 가축사육제한구역, 철도보호지구.

토지 중 일련번호(2)는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리(을15)는 2021년 10월 7일 접수된 국민은행 근저당(34,100,000원)입니다.

이후 접수된 권리(갑14 강제경매, 갑15 가압류)는 모두 말소될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액은 50,380,434원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금은 0원입니다.

별도의 임대차 관계는 확인되지 않았으나, 현장 조사 시 거주자 등의 부재로 내부 조사가 곤란하여 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

단독주택 및 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 주거 지역입니다.

인근에 문경중학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

인근에 생활 편의를 위한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

문경중학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주차 및 기타

총 주차 대수는 70대로, 세대당 약 0.38대 수준입니다.

지상 주차 2대, 지하 주차 0대입니다. 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

아파트 사용승인일은 1992년으로, 노후된 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

토지 중 일련번호(2)의 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대"로 이용 중인 점은 추후 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

6.2. 조사 불가 사항

현장 조사 시 거주자 등의 부재로 내부 조사가 곤란했습니다.

내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계 등은 현장 방문을 통해 상세히 확인해야 합니다.

임대 관계 또한 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 환경 조사 시, 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 문경시 흥덕동에 위치한 시영아파트 5층 505호입니다.

건축된 지 약 30년이 넘은 아파트로, 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가 기준으로 보았을 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 동일 면적(57.19㎡)의 최근 거래가는 4,600만원으로, 감정가(55,000,000원)와의 격차가 있습니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항과 공부와의 차이가 있으나, 일반적인 주거용 아파트 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

명확한 임차인 정보 부족 및 내부 확인 불가 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

문경시 지역 아파트 투자 기회.

권리관계가 깨끗하여 안전하게 취득 가능.

경매 감정가 대비 실거래가 비교를 통한 저가 매수 가능성.

적절한 수리 후 시세 차익 또는 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 55,000,000원입니다.

유사 면적(57.19㎡)의 최근 실거래가는 4,600만원으로 확인되었습니다.

최근 시세 및 물건 상태, 경매 투자 전략을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 45,000,000원에서 50,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가: 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.