나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5365 [2] 경상북도 상주시 화남면 동관리 210-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 화남면 동관리 소재 ""억시기마을"" 동측 인근(기호1) 및 남동측
근거리(기호2,3)에 위치하며 주위는 지방도주변 산간 농경지대로서 농경지,농가주택,팬션
,임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계출입 가능하며 인근 지방도에 시내버스가 운행중인바,제반
교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) 부정형의 토지로서 서측 완경사지에 계단식으로 조성되어 농경지(전) 및 일부
휴경지로 이용중임.

기호2,3)부정형의 토지로서 농경지(전)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) 서측으로 폭약 12미터의 포장도로와 접함.
기호2,) 지적도상 맹지이나 실제 북측으로 개서된 폭 약 2~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, (낙동강)건축허가제한지역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, (낙동강)건축허가제한지역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, (낙동강)건축허가제한지역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 기호1) 제시외 물건 1동이 소재함.
기호2,3)지상에는 소유자미상의 비닐하우스 2동과 오이제배시설이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 기호(1) 지상에 연고자 미상의 분묘 및 소유자 미상의 과수목 및 제시외 물건
이 소재하며, 기호(3)지상에 소유자 미상의 비닐하우스(창고로 이용중)가 소
재함.

물건 비고

일괄매각. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 지상 소재 비닐하우스 2동과 오이재배시설은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2025타경5365 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 라임자산대부

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 상주시 화남면 동관리 210-4

용도: 답 (논)

감정가: 133,458,000원

토지면적: 4602.00㎡ (약 1392.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 화남면 동관리 소재 ""억시기마을"" 동측 인근 및 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 지방도변의 산간 농경지대와 농경지, 농가주택, 팬션, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 소형 차량 및 농기계 출입이 가능하며, 인근 지방도에는 시내버스가 운행 중입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호 1) 토지는 부정형이며 서측 완경사지에 계단식으로 조성되어 농경지(전) 및 일부 휴경지로 이용 중입니다.

기호 2, 3) 토지는 부정형이며 농경지(전)으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

기호 1) 토지는 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 2) 토지는 지적도상 맹지이나, 실제로는 북측으로 개설된 폭 약 2~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호 (1), (2), (3)은 모두 계획관리지역에 해당합니다.

추가적으로 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), (금강)폐수배출시설 설치제한지역, (낙동강)건축허가제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 12일 접수된 주식회사 라임자산대부의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 1989년 12월 30일 (윤석철), 2013년 1월 24일 (황병선, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 2022년 5월 12일 (주식회사 라임자산대부, 채권최고액 225,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2025년 7월 3일 (주식회사 라임자산대부, 채권액 163,871,859원)

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 225,000,000원입니다.

3.4. 매각 후 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 등기부상 을구(근저당권) 및 갑구의 임의경매 개시결정 등기 등은 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 매수인이 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 임대관계가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 상주시 화남면 동관리의 ""억시기마을"" 인근에 위치한 농경지입니다. 주변은 주로 산간 농경지, 농가 주택, 임야 등으로 이루어져 있으며, 전원생활 및 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 농업 환경

본건은 답(논) 및 전(밭)으로 이용되고 있어 농업 생산 활동이 가능한 토지입니다. 계획관리지역에 속해 있어 농업 외의 일부 개발 가능성도 있으나, 다양한 행위 제한(가축사육, 건축 등)이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설, 의료 시설, 교육 시설 등 생활 편의 시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근 지방도로를 통한 시내버스 운행으로 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

5.2. 지역 특성

화남면은 상주시 서북부에 위치한 산간 지역으로, 자연경관이 우수하며 청정 지역으로 알려져 있습니다. (기사) 곶감, 수수, 호두, 화남쌀, 고추 등이 특산품으로 알려져 있습니다. (기사)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 농지(답)이므로, 매수인은 관련 법령에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 개발행위허가제한구역, 가축사육제한구역(절대제한지역), 폐수배출시설 설치제한지역, 건축허가제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다. (기사 참조: 상주시에는 생활폐기물 소각시설이 운영되고 있으며, 금강 및 낙동강 수계 관련 환경 규제도 존재합니다.)

6.3. 분묘기지권

기호(1) 토지 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 강력한 권리로, 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지의 사용, 수익, 처분에 제약이 발생하며, 이장 등에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 경매 물건의 약 26.2%에서 분묘기지권이 존재하는 것으로 파악되며, 연고자가 불분명한 경우에도 법적 절차를 통해 해결해야 합니다.

6.4. 맹지 가능성

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 실제로는 폭 약 2~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 이 도로의 이용에 관한 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 제시외 물건 및 미상 소유자

지상에 소재한 비닐하우스 2동과 오이재배시설은 매각 제외 대상입니다. 기호(1) 지상에 과수목 및 제시외 물건 1동, 기호(3) 지상에 소유자 미상의 비닐하우스(창고로 이용 중)가 소재합니다. 또한, 연고자 미상의 분묘와 소유자 미상의 과수목 및 제시외 물건이 존재합니다.

6.6. 혐오시설

주변 지역(상주시 화남면 동관리 210-4)에 대한 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 대규모 축사 등)에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지역의 특성상 농업 관련 시설 외의 대규모 산업 시설이나 혐오시설이 집중되어 있을 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 상주시 화남면의 농경지로서, 감정가 대비 저평가될 가능성이 있는 물건입니다. 계획관리지역에 해당하여 잠재적인 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 각종 개발 및 건축 제한, 그리고 특히 연고자 미상의 분묘기지권 존재 등 해결해야 할 주요 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 권리 관계 및 규제 사항을 면밀히 검토하고, 분묘기지권 문제 해결 방안을 명확히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 활용 가치: 답 및 전으로 이용 가능한 토지로서 농업 생산 활동에 활용 가능합니다.

* 전원생활 또는 주말농장 부지: 자연환경이 비교적 양호한 지역에 위치하여 전원생활이나 주말농장 부지로 적합할 수 있습니다.

* 법규 검토 후 개발 잠재력: 계획관리지역에 해당하며, 각종 제한사항을 면밀히 검토하여 제한적으로나마 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 개별적인 현황, 법적 제한 사항, 그리고 입찰 당시의 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 분묘기지권 관련 분쟁 해결 비용 및 소요 시간을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.