나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5373 [2] 경상북도 상주시 내서면 평지리 369 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 내서면 평지리 소재 ‘평지마을' 북동측 인근(기호(1~3,6~9)) 및
남서측 인근(기호(4,5))에 각각 산재하여 위치하며,주변은 농경지,주택 및 자연림 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 기호(1~3,6~9)은 제반교통사정은 보통이며,
기호(4,5)는 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

기호(1~3,6~9) : 전체적으로 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로 농경지(전 및 답)으로
이용중입니다.
기호(4,5) : 경사지대의 부정형의 토지로 농경지 (전)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,4,5) : 지적도상 맹지입니다.
기호(2,3) : 남측으로 폭 약 2미터내외의 비포장 농로와 접합니다.
기호(6,8) : 남측으로 폭 약 2미터내외의 시멘트포장 농로와 접합니다.
기호(7) : 동측으로 폭 약 2미터내외의 시멘트포장 농로와 접합니다.
기호(9) : 북측으로 폭 약 2미터내외의 시멘트포장 농로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,6~9):농림지역 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(상수원상류 공장설립승인
지역(수도법시행령14조의3 제1호))<수도법>
기호(4,5) : 계획관리지역 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호(5) 일부 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 분묘 소재합니다.
2) 본건 기호(8) 지상에 과수목 소재하며 실재 소재 지번은 지적측량을 요합니다.
3) 본건 기호(7,9) 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 철거가 용이한 비닐하우스 2동
소재합니다.

물건 비고

일괄매각. 지적도상 맹지임. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음(일괄매각 토지 전부의 공유자에 한함). 목록 5 지상 분묘 소재하며 이를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5373 (2) 경상북도 상주시 내서면 평지리 369

부동산 강제경매 물건입니다.

토지 용도는 전이며, 감정평가액은 23,961,500원입니다.

매각 대상은 토지 일부 지분 매각으로, 토지 면적은 2,939.00㎡ (약 889.05 평) 중 1,469.5㎡ (약 444.53 평) 지분입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 내서면 평지리 소재 ‘평지마을' 북동측 및 남서측 인근에 산재하여 위치하며, 주변은 농경지, 주택 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 기호(4,5) 지역은 교통 상황이 다소 불편한 편입니다.

토지는 대체로 자체 지반 등고평탄한 부정형의 토지로 농경지(전 및 답)로 이용 중이거나 경사지대의 부정형 토지로 농경지(전)로 이용 중입니다.

기호(1,4,5) 토지는 지적도상 맹지이며, 그 외 토지들은 약 2미터 내외의 농로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 기호(1~3,6~9)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역에 해당하며, 기호(4,5)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리인 2025년 7월 16일자 2번 김원식 지분 강제경매 (채권자: 김점식, 금액: 93,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

경매로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인은 현재 현황상 파악되지 않으며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하여 주변 상권은 발달하지 않았습니다.

지역 주민을 위한 최소한의 편의시설은 평지마을 내 또는 인근 마을에 위치할 것으로 예상됩니다.

토지의 주된 용도는 농업용이며, 농업진흥구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역의 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

가까운 마을인 평지마을과 주변 농경지, 자연림이 혼재된 환경입니다.

주변 편의시설, 학교, 병원 등 생활 기반 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 기호(1,4,5) 토지는 지적도상 도로에 접하지 않아 차량 및 보행 통행에 제약이 따를 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 농지이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여지: 본건 목록 5 지상에 분묘가 소재하며, 이를 위한 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이에 따른 절차를 확인해야 합니다.

* 기타: 목록 8 지상 과수목, 목록 7,9 지상 비닐하우스 2동이 소재하며, 이로 인한 권리 관계 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 상주시 내서면의 농경지 일부 지분 매각 물건입니다.

농지로서의 가치는 있으나, 지적도상 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

또한, 지분 매각으로 인한 다른 공유자와의 관계 설정도 중요한 고려사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경작 목적의 농지 확보: 농업에 종사하거나 경작할 토지를 찾는 분에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 잠재적 리스크를 고려하여 입찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 지분 매각을 통한 소규모 투자: 토지 전체가 아닌 지분 매각이므로, 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 23,961,500원입니다.

다수의 리스크 요인(맹지, 분묘기지권, 농취증 필요, 지분 매각 등)을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

경매 시장의 동향과 본건의 특수성을 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 검토 등을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.