나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5373 [3] 경상북도 상주시 내서면 평지리 330 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 내서면 평지리 소재 ‘평지마을' 북동측 인근(기호(1~3,6~9)) 및
남서측 인근(기호(4,5))에 각각 산재하여 위치하며,주변은 농경지,주택 및 자연림 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 기호(1~3,6~9)은 제반교통사정은 보통이며,
기호(4,5)는 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

기호(1~3,6~9) : 전체적으로 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로 농경지(전 및 답)으로
이용중입니다.
기호(4,5) : 경사지대의 부정형의 토지로 농경지 (전)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,4,5) : 지적도상 맹지입니다.
기호(2,3) : 남측으로 폭 약 2미터내외의 비포장 농로와 접합니다.
기호(6,8) : 남측으로 폭 약 2미터내외의 시멘트포장 농로와 접합니다.
기호(7) : 동측으로 폭 약 2미터내외의 시멘트포장 농로와 접합니다.
기호(9) : 북측으로 폭 약 2미터내외의 시멘트포장 농로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,6~9):농림지역 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(상수원상류 공장설립승인
지역(수도법시행령14조의3 제1호))<수도법>
기호(4,5) : 계획관리지역 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호(5) 일부 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 분묘 소재합니다.
2) 본건 기호(8) 지상에 과수목 소재하며 실재 소재 지번은 지적측량을 요합니다.
3) 본건 기호(7,9) 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 철거가 용이한 비닐하우스 2동
소재합니다.

물건 비고

일괄매각. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음(일괄매각 토지 전부의 공유자에 한함). 목록 7, 9 지상 소재 비닐하우스 2동 및 목록 8 지상 소재 과수목은 각 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 상주지원 2025타경5373 (3)

소재지: 경상북도 상주시 내서면 평지리 330

용도: 전

감정가: 47,127,180원

총 토지면적: 6134.00㎡ (약 1855.48평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

1.2. 토지 세부 정보

총 토지면적: 6134.00㎡ (약 1855.48평)

매각 지분 면적: 2044.4622㎡ (약 618.44평)

토지 제시 외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 매각 조건

매각 구분: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

취득 관련 특이사항:

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환)

* 지분 매각

* 공유자 우선매수 신고 있음 (자세한 내용은 주의사항 참조)

* 분묘기지권 존재 가능성 있음

* 목록 7, 9 지상 비닐하우스 2동 및 목록 8 지상 과수목은 매각 제외

1.4. 주의 및 특별사항

* 일괄매각.

* 농지법상 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.

* 지분매각이므로 공유자 우선매수권 행사에 관한 내용을 숙지해야 함. 공유자의 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없음 (일괄매각 토지 전체 공유자에 한함).

* 분묘기지권이 존재할 수 있으므로 현장 확인 및 조사가 필요함.

* 목록 7, 9 지상 비닐하우스 2동 및 목록 8 지상 과수목은 매각 대상에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상북도 상주시 내서면 평지리 소재 ‘평지마을’ 북동측 및 남서측 인근에 산재하여 위치하며, 주변은 농경지, 주택 및 자연림 등으로 형성된 농촌 지역임 [cite: 본문].

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하나, 일부 필지(기호 4,5)는 다소 불편할 수 있음. 농로를 통해 접근 가능하며, 폭은 약 2미터 내외임. 이는 차량 통행 및 진출입에 다소 제약이 있을 수 있음을 의미함 [cite: 본문].

2.3. 형태 및 이용 현황

전체적으로 자체 지반 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 농경지(전 및 답)로 이용 중임 [cite: 본문]. 일부 필지는 경사 지대에 위치함 [cite: 본문].

2.4. 인접 도로 상태

일부 필지(기호 1,4,5)는 지적도상 맹지임 [cite: 본문]. 타 필지는 폭 약 2미터 내외의 비포장 또는 시멘트 포장 농로와 접함 [cite: 본문].

2.5. 주변 시설 (혐오시설 검토)

제공된 정보 및 검색 결과 상, 해당 지역(경상북도 상주시 내서면 평지리)에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주로 농경지와 자연림으로 이루어진 농촌 지역의 특성을 보입니다. 다만, 공장설립승인지역으로 지정된 일부 지역은 해당 법규에 따른 개발 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-07-16, 3번 김원식지분강제경매)

* 갑1 (1984-05-21): 성익환 소유권 이전

* 갑2 (2001-03-21): 성일임 소유권 이전

* 갑3 (2008-02-01): 김영인외 2명 소유권 이전 (매매)

* 갑4 (2025-07-16): 김점식, 3번 김원식지분강제경매 (93,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리인 3번 김원식지분강제경매(2025.07.16)보다 선순위 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 매수인은 소유권을 취득하게 되고, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(말소예정권리)는 말소됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 명확한 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1~3,6~9): 농림지역, 가축사육제한구역(절대제한지역), 농업진흥구역, 공장설립승인지역(상수원상류) [cite: 본문].

* 기호(4,5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역), 영농여건불리농지 [cite: 본문].

4.2. 농림지역 및 공장설립승인지역 관련

농림지역은 원칙적으로 공장 설립이 제한되나, 지자체 조례 및 관련 법규에 따라 특정 조건 하에 제조업소 등의 설립이 가능할 수 있습니다. 해당 지역은 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지법에 따른 행위 제한도 적용됩니다. 또한, 상수원 상류 지역이므로 수도법에 따른 공장 설립 승인 지역으로 지정되어 추가적인 규제가 있을 수 있습니다 [cite: 본문].

4.3. 매각 제외 물건

목록 7, 9 지상 소재 비닐하우스 2동 및 목록 8 지상 소재 과수목은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 토지 자체의 가치와는 별개로, 해당 부속물에 대한 소유권이나 이용권이 낙찰자에게 이전되지 않음을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 특성

상주시 내서면 평지리는 전형적인 농촌 지역으로, 농경지가 주를 이루고 있으며 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 주변에는 주택과 자연림이 분포하고 있습니다 [cite: 본문].

5.2. 농업 환경

본 토지는 농업진흥구역으로 지정된 전(밭)으로, 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 특히 상주시 외서면 일대는 곶감 생산지로 유명하며, 과수 재배 등 농업 관련 생산 활동이 활발한 지역으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로, 관련 요건을 사전에 충분히 숙지하고 준비해야 합니다.

6.2. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 잔여 지분 공유자와의 관계를 신중하게 고려해야 합니다. 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이로 인해 낙찰이 무산되거나 절차가 복잡해질 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 다시 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다 [cite: 본문].

6.3. 분묘기지권

감정평가서 요약에 따르면, 기호(5) 일부 지상에 분묘가 소재한다고 명시되어 있습니다 [cite: 본문]. 이는 분묘기지권의 성립 가능성을 시사하며, 해당 분묘에 대한 이장 또는 사용 승낙 등 별도의 협의가 필요할 수 있어 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.4. 맹지 및 농로 접근성

일부 필지(기호 1,4,5)가 지적도상 맹지이므로, 인접 도로와의 관계를 명확히 확인하고 통행권 확보 방안을 모색해야 합니다. 또한, 접하는 농로의 폭이 2미터 내외로 차량 접근성이 제한적일 수 있습니다 [cite: 본문].

6.5. 토지이용계획 및 제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(상수원상류) 등의 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 계획에 있어 제약을 받을 수 있음을 의미합니다. 특히 공장설립승인지역(상수원상류)은 수질 보호를 위한 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 상주시 내서면 평지리에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다. 농촌 지역 특유의 환경과 농업진흥구역, 공장설립승인지역 등의 용도 제한이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무, 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성, 분묘기지권 존재 가능성, 맹지 및 농로 접근성 제약 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 제약 조건들을 고려할 때, 투자는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 관련 생산 활동 또는 농촌 생활을 계획하는 경우, 해당 지역의 농업 환경 및 지리적 조건을 활용할 수 있습니다.

* 해당 물건의 감정가는 47,127,180원이며, 토지 면적 및 지분 가치를 고려하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 현재 시장 시세, 유사 물건 거래 사례, 입찰 참여자 수, 그리고 앞서 언급된 다양한 리스크 요인(농지법, 지분매각, 분묘기지권, 맹지 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 조사를 통해 분묘의 유무 및 상태, 도로 접근성, 주변 시세 등을 파악하고, 관련 법규(농지법, 공유자 우선매수권 등)에 대한 정확한 이해를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 고려하여 보다 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.