나이스옥션 법원경매 대구 2025타경862 [2] 경상북도 청도군 각남면 사리 산80-18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(8)토지는 경상북도 청도군 각남면 사리 소재‘화악산 전원주택단지’내 및 주
변에 위치하는 부동산(임야, 목장용지)으로서 부근은 근교 농촌지대의 기존 촌락지대와 주변
의 농경지대 및 임야지대, 전원주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1)토지
본건까지 소형차량 출입 가능하나 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통여건을 포함한 제반 교
통여건은 보통시됨.

기호(2)토지
본건까지 일반 차량 등 출입 어려우며 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통여건을 포함한 제
반 교통여건은 보통시됨.

기호(3)~(8)토지:
본건까지 일반차량 등 출입 가능하나 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통여건을 포함한 제반
교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)토지:
정방 및 장방형태의 토지로서 남측으로 완경사지대에 위치하며 현재 택지조성을 위한 공사
중인 토지임.

기호(3)토지:
현재 택지조성이 완료된 상태의 토지로서 남서측 완경사지대에 일부는 계단식으로 주택지가
조성되어 있는 상태이며 일부는 단지내 '도로' 및 '자연림' 상태의 토지 등으로 이용중임.

기호(4)토지:
현재 남측 완경사지대에 위치하며 '잡종지' 상태와 일부는 '도로'로 이용중임.

기호(5)~(7)토지:
현재 남측 완경사지대에 각 '도로'로 이용중임.

기호(8)토지:
남향의 완경사지대의 '자연림' 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호(1)토지:
남서측으로 약 2.5미터 가량의 진입도로 개설되어 있음.

기호(2))토지:
지적 및 현황 '맹지' 상태임.

기호(3)토지:
남서측으로 약 3~4미터 가량의 진입로 개설되어 있음.

기호(4)토지:
동측으로 약 3~5미터 가량의 도로에 접하고 있음.(본건 일부는 '도로'임)

기호(5)~(7)토지;
현황 약 3~6미터 가량의 '도로' 의 일부임.

기호(8)토지:
남동측으로 약 2.5미터 가량의 진입로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2)(7)(8)토지:
보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(3)토지:
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(임업용산
지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

기호(4)(5)토지:
보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

기호(6)토지:
보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

기호(1)(3)토지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같은 '제시외 건물'이 다수 수재함.
(정상평가)

공부와의 차이

기호(1)~(3)토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현재 조성중인 택지 및 상당부분 조성완료된
주택지 등이며,
기호(4)(5)토지는 공부상 지목이 '목장용지'이나 현재 '잡종지' 및 '도로'로
기호(6)(7)은 공부상 지목이 '임야'이나 현재 각 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: * 기호(8)토지의 지분위치는 기호(1)토지 등의 진입을 위한 진입도로 예정부분
으로 탐문 조사되니 입찰시 지분위치에 대하여 재확인 하시기 바라며

* 기호(1)(3)토지는 현재 건축신고된 상태인 것으로 조사되니 청도군청 건축인
허가 관련부서에서 재 확인하시기 바라며, 또한 건축신고된 토지의 경우 낙
찰후 신고내역이 승계되는지 여부에 대하여도 입찰시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록6,7 지분매각. 공유자의 우선매수권 없음.
목록3 제시외건물 제외. 제시 외 구조물에 의한 제한 받는 가격은 633,501,000 원임. 현재 택지조성이 완료된 상태의 토지임. 일부 단지내 ‘도로’ 및 ‘자연림’상태의 토지 등으로 이용중임.
목록3 토지는 현재 건축신고된 상태인 것으로 조사되니 청도군청 건축인허가 관련부서에서 재확인하기 바라며, 또한 건축신고된 토지의 경우 낙찰 후 신고내역이 승계되는지 여부에 대하여도 입찰시 확인바람.(감정평가서 참조).
목록4,5 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나 현재 ‘잡종지’ 및 ‘도로’로 이용중임.
목록6,7은 공부상 지목이 ‘임야’이나 현재 각 ‘도로’로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경862 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 청도군 각남면 사리 산80-18

용도: 임야

감정가: 683,997,792 원

토지면적: 7991.00㎡ (약 2417.37 평)

토지 지분: 7587.6845㎡ (약 2295.59 평)

매각대상: 토지일부지분매각

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

1.3. 주요 내용

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록6,7 지분매각. 공유자의 우선매수권 없음. 목록3 제시외건물 제외. 제시 외 구조물에 의한 제한 받는 가격은 633,501,000 원임. 현재 택지조성이 완료된 상태의 토지임. 일부 단지내 ‘도로’ 및 ‘자연림’상태의 토지 등으로 이용중임. 목록3 토지는 현재 건축신고된 상태인 것으로 조사되니 청도군청 건축인허가 관련부서에서 재확인하기 바라며, 또한 건축신고된 토지의 경우 낙찰 후 신고내역이 승계되는지 여부에 대하여도 입찰시 확인바람.(감정평가서 참조). 목록4,5 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나 현재 ‘잡종지’ 및 ‘도로’로 이용중임. 목록6,7은 공부상 지목이 ‘임야’이나 현재 각 ‘도로’로 이용중임.

등기부채권 총액: 771,950,000 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 청도군 각남면 사리 소재 ‘화악산 전원주택단지’ 내 및 주변에 위치합니다. 부근은 근교 농촌지대의 기존 촌락지대와 주변의 농경지대, 임야지대, 전원주택지대 등으로 형성되어 있습니다. 청도군은 경상북도 남부에 위치하며, 대구-부산 고속도로 접근성이 양호한 지역입니다. 특히 각남면은 최근 기초생활거점조성사업을 통해 주민들의 삶의 질 향상과 공동체 활성화를 위한 다양한 인프라가 확충되었습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 출입은 가능하나, 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통 여건을 포함한 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

* 기호(1) 토지: 소형차량 출입 가능.

* 기호(2) 토지: 일반 차량 등 출입 어려우며, 지적 및 현황 ‘맹지’ 상태입니다.

* 기호(3)~(8) 토지: 일반 차량 등 출입 가능.

2.3. 인접 도로상태

* 기호(1) 토지: 남서측으로 약 2.5미터 가량의 진입도로 개설되어 있습니다.

* 기호(3) 토지: 남서측으로 약 3~4미터 가량의 진입로 개설되어 있습니다.

* 기호(4) 토지: 동측으로 약 3~5미터 가량의 도로에 접하고 있으며, 본건 일부는 ‘도로’로 이용 중입니다.

* 기호(5)~(7) 토지: 현황 약 3~6미터 가량의 ‘도로’의 일부입니다.

* 기호(8) 토지: 남동측으로 약 2.5미터 가량의 진입로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용상태

* 기호(1)(2) 토지: 정방 및 장방형 형태의 토지로, 남측 완경사지에 위치하며 현재 택지 조성을 위한 공사 중입니다.

* 기호(3) 토지: 현재 택지 조성이 완료된 상태로, 남서측 완경사지에 일부는 계단식 주택지가 조성되어 있으며, 일부는 단지 내 ‘도로’ 및 ‘자연림’ 상태로 이용 중입니다.

* 기호(4) 토지: 남측 완경사지에 위치하며, ‘잡종지’ 상태와 일부는 ‘도로’로 이용 중입니다.

* 기호(5)~(7) 토지: 남측 완경사지에 위치하며, 각 ‘도로’로 이용 중입니다.

* 기호(8) 토지: 남향의 완경사지대로, ‘자연림’ 상태의 토지입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호(1)(2)(7)(8) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 준보전산지.

* 기호(3) 토지: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

* 기호(4)(5) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역).

* 기호(6) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 준보전산지.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2018년 4월 12일 접수된 근저당권 (을1)입니다. 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸됩니다.

* 근저당권 (을1, 을3, 을4, 을5)

* 지상권 (을2)

* 가압류 (갑7)

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 낙찰 후 건물 철거 또는 지료 지급 등의 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

3.3. 채권자 현황

* 채권총액: 771,950,000 원

* 임의경매 신청 채권자: 청도새마을금고 (등기부상 채권자들과 일치)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0 원. 임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 청도군 각남면 지역은 전통적인 농촌 지역의 특성을 가지면서도, ‘화악산 전원주택단지’ 조성 등으로 인해 점차 전원생활을 위한 주거지로 변화하고 있는 양상입니다. 근교 농촌지대, 농경지대, 임야지대가 혼재되어 있으며, 최근 기초생활거점조성사업을 통해 주민 편의 시설이 확충되는 등 생활 환경 개선 노력이 진행되고 있습니다.

4.2. 현황 이용 상태

토지는 공부상 지목과 현황 이용 상태가 다른 경우가 많습니다.

* 기호(1)~(3) 토지는 공부상 ‘임야’이나, 현재 조성 중인 택지, 조성 완료된 주택지, 또는 도로 등으로 이용 중입니다.

* 기호(4)(5) 토지는 공부상 ‘목장용지’이나, 현재 ‘잡종지’ 및 ‘도로’로 이용 중입니다.

* 기호(6)(7) 토지는 공부상 ‘임야’이나, 현재 각 ‘도로’로 이용 중입니다.

이러한 현황과 공부상 불일치는 향후 토지 이용 및 개발 시 검토가 필요한 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 ‘화악산 전원주택단지’ 내에 위치하며, 주변에는 농경지와 임야가 혼재되어 있습니다. 구체적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 인근 각남면 소재지 또는 청도읍 소재지의 생활 편의 시설을 이용할 것으로 보입니다. 청도군은 대구·경산과의 접근성이 비교적 양호하며, 최근 자연드림파크 조성 등 대규모 개발 프로젝트가 추진되고 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

5.2. 교통 접근성

대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 지역입니다. 소형 차량은 대부분 출입이 가능하나, 일부 필지(기호2)는 맹지 상태로 진입이 매우 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 관계

본건은 토지 지분 매각 물건으로, 전체 토지의 일부만 취득하게 됩니다. 이 경우 공유자 전원의 동의 없이 단독으로 토지를 활용하거나 처분하기 어렵습니다. 향후 공유물 분할 소송이 진행될 수 있으며, 이 과정에서 시간적, 경제적 비용이 발생할 수 있습니다. 특히, ‘공유자 우선매수신고’와 ‘공유자의 우선매수권 없음’이라는 상반된 정보가 혼재되어 있어, 입찰 전 법원에 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

기호(1) 및 (3) 토지 상에 ‘제시외 건물’이 다수 존재하며, 이에 따른 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 제시 외 구조물에 의한 제한 가격이 633,501,000원으로 명시되어 있어, 이는 토지 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 낙찰자는 해당 건물의 철거, 매수, 또는 지료 지급 등의 문제에 직면할 수 있습니다.

6.3. 토지 공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이

여러 필지의 토지가 공부상 지목(임야, 목장용지)과 다르게(택지, 도로, 잡종지 등) 이용되고 있습니다. 특히 일부 필지는 ‘도로’로 이용 중인데, 이는 본건 토지의 일부가 타인의 통행로로 사용되고 있거나, 향후 도로 개설로 인한 추가 개발 제한이 있을 수 있음을 시사합니다. 이러한 불일치는 건축 허가, 재산권 행사 등에 제한을 초래할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 맹지 및 접근성 문제

기호(2) 토지는 지적 및 현황상 ‘맹지’로, 차량 및 도보 접근이 어려운 심각한 문제점이 있습니다. 이 토지의 활용 가능성은 극히 제한적일 수 있습니다.

6.5. 건축신고 상태의 토지

목록3 토지는 현재 건축신고된 상태로 조사되었으나, 낙찰 후 신고 내용이 승계되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 건축신고의 승계 여부에 따라 향후 건축 가능성이 달라질 수 있습니다.

6.6. 기타 제한사항

* 일부 토지는 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 준보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 기호(8) 토지의 지분 위치가 다른 토지의 진입도로 예정 부분으로 탐문 조사되었으므로, 정확한 지분 위치 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 청도군 각남면 ‘화악산 전원주택단지’ 인근에 위치한 임야의 지분 매각 물건입니다. 택지 조성 등이 진행 중이거나 완료된 토지가 다수 포함되어 있으며, 공부상 지목과 현황 이용 상태가 다른 점, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 맹지 존재, 건축신고 상태 등 복합적인 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각이라는 점과 상당한 가치의 제시외 건물 존재는 투자에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 공유자와의 관계 설정, 법정지상권 문제 해소, 현황과 공부상 불일치 문제 해결 등 추가적인 조사와 이해관계 조율이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전원주택단지 내 위치: ‘화악산 전원주택단지’ 내에 위치하여 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 개발 가능성: 택지 조성 등 개발이 진행 중이거나 완료된 토지가 포함되어 있어, 향후 지역 개발과 연계 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 활용 가능성: 공부상 지목이 임야, 목장용지 등으로 되어 있으나, 실제로는 택지, 도로 등으로 활용되고 있어 현황에 따른 이용 계획 수립 시 잠재적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(683,997,792원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 지분율: 전체 토지 면적 7991.00㎡ 중 본건 지분이 7587.6845㎡임을 감안하여 실제 취득 가능한 면적의 가치를 산정해야 합니다.

* 제시 외 구조물에 의한 제한 가격: 633,501,000원이라는 상당한 금액이 제시외 구조물에 의한 제한 가격으로 명시되어 있어, 이는 법정지상권 등으로 인한 가치 하락분을 반영한 것으로 판단됩니다. 따라서 이 부분을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 개별 필지 가치 평가: 각 토지 필지별(기호1~8) 현황, 이용 상태, 도로 접근성, 법적 제한 등을 개별적으로 분석하여 종합적인 가치를 산출해야 합니다. 특히 맹지(기호2)의 경우 활용 가치가 매우 낮을 수 있습니다.

* 법적 리스크 해소 비용: 법정지상권 문제 해결, 공유자와의 협의, 건축신고 승계 여부 확인 등 추가적인 법률 검토 및 협상에 소요될 비용을 고려해야 합니다.

* 경쟁 분석: 유사 물건의 최근 낙찰가율, 현장 방문을 통한 수요 예측, 본건의 입지적 장단점 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

상기 요소들을 종합적으로 고려하고, 현장 답사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.