나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61658 [1] 충청남도 서산시 지곡면 환성리 694-94 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠감정 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 지곡면 환성리 소재 "덕적저수지" 남서측 인근에 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 농경지대로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 현황 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 3-4M 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 사다리형의 평지로 현황 휴경지임.
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경61658 (1)

소재지: 충청남도 서산시 지곡면 환성리 694-94

용도: 답

감정가: 175,241,000원

토지면적: 1969.00㎡ (약 595.62평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

말소기준권리: 2025-01-07, 주식회사다사론 (채권액: 110,718,453원)

등기부채권 총액: 0원

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 지곡면 환성리 694-94, "덕적저수지" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 농경지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남측으로 폭 약 3-4M 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 1981-08-19: 소유권보존 (김영희 외 36명)

* 1993-08-11: 홍두표를 제외한 나머지 전원의 지분 전부 이전 (권리자: 홍두표)

* 2021-11-02: 소유권이전 (매매, 권리자: 이영임)

* 2025-01-07: 강제경매 (주식회사다사론, 110,718,453원) - 말소기준권리.

* 인수되는 권리: 없습니다. 말소기준권리인 2025-01-07자 강제경매개시결정 등기보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 해당 권리가 명시된 부분은 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상으로 확인됩니다. (추후 현황 조사서 등에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주로 농경지 및 자연녹지 지역에 속하며, 주거 및 농업 활동 위주의 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 농가 주택 및 농경지가 분포하고 있습니다.

* 서산시 지곡면 일대는 일부 준공업지역이 포함되어 있어, 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에는 덕적저수지가 소재하고 있어 자연환경을 느낄 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 서산시 지곡면 환성리 인근에 폐차장 시설 추진 관련 주민 반발 사례가 있었습니다. 하지만 본 건 소재지 자체에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 서산시에는 체험형 관광 명소로 변모한 자원회수시설(소각장)이 존재하나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 용도가 '답'이며, 현황 '휴경지'입니다. 따라서 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(1,000m 일부 제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 불가)으로 지정되어 있습니다. 이러한 복합적인 용도지역 지정은 향후 토지 이용에 대한 제약을 가할 수 있습니다.

* 현황 휴경지: 현재 토지가 경작 또는 다른 용도로 이용되지 않는 휴경지 상태이므로, 실제 활용을 위해서는 추가적인 경작 준비 또는 개발 계획 수립 및 투자가 필요할 수 있습니다.

* 인접 도로: 본건은 남측으로 약 3-4m 폭의 도로에 접해 있으나, 일부 유사 물건의 경우 경계가 불명확하거나 맹지일 가능성에 대한 언급이 있으므로, 정확한 현황은 측량을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 충청남도 서산시 지곡면에 위치한 넓은 면적의 답(전) 토지입니다. 덕적저수지 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 현황 휴경지 상태이며, 농지취득자격증명이 필수적이라는 점, 그리고 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역 등 복합적인 토지이용계획이 적용된다는 점을 면밀히 고려해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있다는 점 또한 확인이 필요합니다. 본 건은 농업적 활용 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자가에게 적합할 수 있으나, 관련 법규 및 제반 사항을 철저히 검토 후 신중하게 접근하시길 권고합니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 1969㎡ (약 595.62평)에 달하는 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 서산시의 잠재적 발전 가능성: 서산시는 지속적인 산업 및 관광 개발이 진행되고 있는 지역으로, 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연환경: 덕적저수지 인근의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상입찰가

* 본 건은 농지취득자격증명 필요, 현황 휴경지, 다양한 토지이용규제 등의 추가적인 고려사항이 존재합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 개발 계획, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하는 과정이 필수적입니다.

* 감정가 175,241,000원을 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인과 투자 포인트를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

* (본 보고서에서는 상세 시세 분석 및 경쟁 물건 비교를 통한 구체적인 입찰가 산정은 생략합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.