나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51472 [3] 충청남도 당진시 대호지면 두산리 산101 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은감정 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 대호지면 소재 대호지면 행정복지센터 동측 원거리, 정미면 행정
복지센터 북서측 원거리, 두산2리 새마을회관 북측 인근(기호1-6), 두산1리 마을회관 서측
근거리(기호7)에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 주택 등이 산재하는 농경지대임.

교통상황

본건 동측 원거리에 지방도 649호선, 남측 원거리에 지방도 647호선이 통과하고, 인근에 버
스정류장이 소재하나 운행주기 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1-6)은 자체 지반 대체로 평탄한 부정형의 토지들로서
기호(1) : 답으로서 남서측 일부는 현황 도로 상태, 서측 일부로 콘크리트 구조물인 구거가
통과하는 상태임.
기호(2) : 묵답 상태로 서측 일부로 콘크리트 구조물인 구거가 통과함.
기호(3-5) : 공히 전 상태임.
기호(6) : 나지 상태임.
기호(7) : 동하향의 다소 급경사 토지로서 자연림 상태이며, 동측 일부에 분묘 약 3기가
소재함.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 본건을 포함한 폭 약 3미터 정도의 현황 도로를 통하여 접근 가능함.
기호(2) : 북측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통하여 접근 가능함.
기호(3-6) : 지적도상 맹지로서 기호(5) 북서측 인근 구거부지상의 교량에서 인접지를 통
하여 접근 가능함.
기호(7) : 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-5) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 농업진흥구역임.
기호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)임.
기호(7) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 임업용
산지, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

기호(7) 동측 지상에 분묘 약 3기가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지상에 3기의 분묘가 소재하고, 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명함.
- 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51472 (3)

소재지: 충청남도 당진시 대호지면 두산리 산101

용도: 임야

감정가: 270,753,000원

토지면적: 12,893.00㎡ (약 3,900.00평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 대호지면 행정복지센터 동측 원거리, 정미면 행정복지센터 북서측 원거리, 두산2리 새마을회관 북측 인근, 두산1리 마을회관 서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 주택 등이 산재하는 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 동측 원거리에 지방도 649호선, 남측 원거리에 지방도 647호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 주기 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시되는 지역입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남서측으로 약 3미터 폭의 현황 도로를 통하여 접근 가능합니다.

기호(2) 토지는 북측으로 약 3미터 폭의 도로를 통하여 접근 가능합니다.

기호(3-6) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

기호(7) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

2.4. 주변시설분석

본건 소재지 인근 지역은 전반적으로 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 최근 개발 계획으로는 대규모 골프장 조성 사업이 추진 중이거나 논의된 바 있으나, 행정 절차 및 토지 보상 문제로 지연되거나 변동 가능성이 있습니다. 또한, 음식물류 폐기물 처리 시설(대생리클린(주))이 인근에 위치하여 주민 민원이 발생했던 사례가 있으며, 이에 대한 증설 논란이 있었습니다. 당진시 전체적으로는 자원순환센터(매립시설, 재활용선별센터 등)가 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 소재지는 아니나, 폐기물 처리 시설과 관련된 과거 민원 사례가 있음을 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권

본건 토지의 소유권은 1971년 03월 25일 김석채 소유권 보존 등기된 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 07일 접수된 김학용 근저당권 (을1)입니다.

3.3. 선순위 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다. 다만, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원이며, 별도의 임차인 현황은 확인되지 않았습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부 채권 총액은 300,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 농림지역, 생산관리지역 등에 포함되어 있어 농업 및 임업 활동이 주된 용도로 판단됩니다. 주변으로 농경지와 임야, 일부 주택이 산재하고 있으며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역이 아니므로 상권으로서의 기능은 제한적입니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 다소 떨어집니다. 인근에 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다. 주거 환경은 조용하고 한적한 농촌 생활이 가능하나, 도시 지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 지상에 소재한 3기의 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이로 인한 법적 분쟁이나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태이므로 면밀한 조사가 필요합니다.

* 도로 접근성: 일부 필지(기호 3-6, 7)는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 시 인접 토지의 통행권 확보가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 임업용 산지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 지형: 기호(7) 토지는 동하향의 다소 급경사 토지로서 자연림 상태입니다.

* 폐기물 처리 시설 민원: 과거 인근 음식물류 폐기물 처리 시설과 관련하여 악취 및 수질 오염 등으로 인한 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다. 이는 향후 재산 가치나 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 대호지면에 위치한 임야로, 감정가는 270,753,000원입니다. 토지는 총 12,893.00㎡(약 3,900.00평)이며, 건물은 없습니다. 본 건의 가장 큰 특징은 토지 상에 3기의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이로 인해 최저매각가격 또한 제한된 가격으로 산정되었습니다. 또한, 일부 토지의 맹지 여부, 농림지역 등 다양한 토지이용계획상의 제한, 급경사 지형 등이 존재합니다. 과거 인근 폐기물 처리 시설과 관련한 민원 사례가 있었으나, 이는 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다. 전반적으로 개발보다는 농업, 임업 등 본연의 용도나 자연 그대로의 보존이 예상되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 분묘기지권 및 맹지 등 리스크 요인을 고려할 때, 일반적인 투자 수요는 적을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획(예: 골프장 조성 사업 등)의 진행 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있으나, 현재로서는 불확실성이 높습니다.

* 농림 지역의 임야로서, 장기적인 관점에서 임업 또는 자연 휴양림 조성 등의 잠재적 가치를 보유할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 270,753,000원을 기준으로 하되, 제시된 분묘기지권의 불확실성, 맹지, 토지이용 제한 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 분묘기지권으로 인한 실질적인 제약 정도를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰 시에는 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.