나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51472 [2] 충청남도 당진시 대호지면 두산리 415 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은감정 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 대호지면 소재 대호지면 행정복지센터 동측 원거리, 정미면 행정
복지센터 북서측 원거리, 두산2리 새마을회관 북측 인근(기호1-6), 두산1리 마을회관 서측
근거리(기호7)에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 주택 등이 산재하는 농경지대임.

교통상황

본건 동측 원거리에 지방도 649호선, 남측 원거리에 지방도 647호선이 통과하고, 인근에 버
스정류장이 소재하나 운행주기 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1-6)은 자체 지반 대체로 평탄한 부정형의 토지들로서
기호(1) : 답으로서 남서측 일부는 현황 도로 상태, 서측 일부로 콘크리트 구조물인 구거가
통과하는 상태임.
기호(2) : 묵답 상태로 서측 일부로 콘크리트 구조물인 구거가 통과함.
기호(3-5) : 공히 전 상태임.
기호(6) : 나지 상태임.
기호(7) : 동하향의 다소 급경사 토지로서 자연림 상태이며, 동측 일부에 분묘 약 3기가
소재함.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 본건을 포함한 폭 약 3미터 정도의 현황 도로를 통하여 접근 가능함.
기호(2) : 북측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통하여 접근 가능함.
기호(3-6) : 지적도상 맹지로서 기호(5) 북서측 인근 구거부지상의 교량에서 인접지를 통
하여 접근 가능함.
기호(7) : 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-5) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 농업진흥구역임.
기호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)임.
기호(7) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 임업용
산지, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

기호(7) 동측 지상에 분묘 약 3기가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록( 3, 4, 5)농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
- 목록(6) 농지취득자격증명 필요없음.(2026.5.15.자 사실조회회신)
-토지대장상 2024년 10월 21일자로 지적재조사 지구로 지정되어 있어 향후 재조사 결과에 따라 면적 또는 지적선의 변경 등이 있을 수 있음.
-현황 대부분 농지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

본 물건은 충청남도 당진시 대호지면 두산리 415에 소재한 토지입니다.

사건번호는 서산지원 2025타경51472 (2)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본건은 토지 전체가 매각 대상이며, 토지의 용도는 전(밭)입니다.

토지 면적은 2757.00㎡ (약 834평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 건물은 없습니다.

감정가는 95,022,000원입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 채권자는 김OO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 11월 7일 접수된 김학용 근저당권(채권액 300,000,000원)입니다.

2025년 7월 1일 접수된 임의경매 또한 말소될 예정입니다.

본 경매는 토지 매각으로 진행되며, 말소되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

총 등기부 채권액은 300,000,000원입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 대호지면 행정복지센터 동측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 산재한 농경지대입니다.

인근에 지방도 649호선과 647호선이 통과하고, 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.

향후 2029년 서산영덕고속도로 대산~당진 구간 개통 시 대호지IC가 신설될 예정입니다.

1.4. 이용 상태 및 주변 환경

기호 1~6 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지이며, 기호 1번은 현황 도로 일부가 포함되어 있습니다.

기호 7번 토지는 동하향의 다소 급경사 토지로 자연림 상태이며, 동측 일부에 분묘 약 3기가 소재합니다.

현황 대부분 농지 상태입니다.

토지대장 상 2024년 10월 21일자로 지적재조사 지구로 지정되어 있어 향후 재조사 결과에 따라 면적 또는 지적선의 변경이 있을 수 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1~5 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종), 농업진흥구역에 해당합니다.

기호 6 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종)에 해당합니다.

기호 7 토지는 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종), 임업용 산지, 준보전산지에 해당합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 대호지면은 상업시설이 전무하다고 볼 수 있으며, 편의점 등 기본적인 편의시설조차 정미면에 의존해야 하는 낙후 지역입니다.

주요 상권 및 편의시설은 당진 시내로 이동해야 이용 가능하며, 차량 없이는 생활이 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

주변에 기본적인 편의시설이 부족하여 당진 시내 또는 인근 정미면까지 이동해야 합니다.

대중교통 이용이 다소 불편한 지역으로, 자가용 이용이 권장됩니다.

향후 고속도로 IC 신설 예정으로 교통 편의성이 개선될 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3, 4, 5번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 기호 7번 토지에 분묘 약 3기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 지적재조사: 토지대장상 지적재조사 지구로 지정되어 있어 면적 및 지적선 변경 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 농림지역 내 가축사육 제한 구역으로 축산업 영위에 제한이 있습니다.

* 맹지: 기호 3-6번 토지는 지적도상 맹지로서 인접지를 통해 접근해야 합니다.

* 교통 불편: 현재 대중교통 이용이 다소 불편한 지역입니다.

* 지역 낙후성: 상업시설이 부족하고 기본적인 편의시설 이용이 제한적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 농업진흥구역: 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 농업 관련 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 개발 호재: 2029년 대호지IC 신설 예정으로 교통 인프라 개선이 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 현재 낮은 접근성과 편의시설 부족으로 인해 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 대호지면의 농지로서, 농지취득자격증명 발급 필요, 분묘기지권, 지적재조사 지구 지정 등의 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.

또한, 현재 대중교통 이용이 불편하고 지역 상업시설이 부족하여 생활 편의성이 낮은 편입니다.

다만, 향후 고속도로 IC 신설 예정 등의 교통망 개선 호재가 있으며, 농업진흥구역이라는 점을 고려할 때 장기적인 관점에서 농업적 활용 또는 투자를 고려할 수 있습니다.

인접 토지의 도로 접근성 및 분묘 문제, 지적재조사 결과 등을 면밀히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.11. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 95,022,000원입니다.

실제 예상 입찰가는 해당 물건의 권리관계, 현황, 주변 시세, 입찰 참여자 수 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 필요 여부, 분묘기지권 처리 방안, 지적재조사 결과에 따른 토지 변경 가능성 등을 충분히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황과 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.