나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [16] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 9층901호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77번지 에스엠타워 9층 901호에 소재한 부동산 강제 경매 물건입니다. [cite: provided data]

사건번호는 안양지원 2024타경109464 (16)이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. [cite: provided data]

용도는 공장이며, 감정가는 1,933,000,000원입니다. [cite: provided data]

토지 면적은 165.70㎡ (약 50.12평)이며, 건물 면적은 397.07㎡ (약 120.11평)입니다. [cite: provided data]

경매 구분은 부동산 강제 경매이고, 채권자는 지에스알코리아주식회사(변경 전 지에스알주식회사)입니다. [cite: provided data]

특이사항으로는 중복사건, 공동담보, 별도등기가 있습니다. [cite: provided data]

2. 입지조건

본 건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 평촌역에서 남동측 근거리에 위치하며, 일반공업지역 내에 속합니다.

주변은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 평촌역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

본 건은 남측으로 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 구역입니다.

또한 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 부분이 있습니다 (대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상 용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

가축사육제한구역(일부 제한 구역)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

말소기준권리는 2018년 7월 19일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권이전(최상문), 중소기업은행 근저당권(108억원), 킨코스코리아 주식회사 근저당권 3건(총 2.65억원), 지에스알주식회사 가압류(70억원), 지에스알코리아주식회사 강제경매(39.43억원), 중소기업은행 임의경매(2025타경101033) 등이 있으며, 이들 모두 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액은 18,065,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 주식회사 엠피 (대표 박 ): 보증금 0원, 차임 300,000원, 사업일자 2024-08-19, 대항력 없음.

* 주식회사 지에이씨 (대표 유 ): 보증금 60,000,000원, 차임 5,500,000원, 사업일자 2021-03-05, 배당신고일자 2025-01-03, 대항력 없음.

* 주식회사 지엔씨 (대표 배 ): 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 사업일자 정보 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 평촌역 인근 일반공업지역에 위치하며, 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

평촌역세권으로서 교통이 편리하고, 주변에 다양한 업종의 사업체가 있어 배후 수요가 풍부합니다.

건물은 공장 및 근린생활시설로 복합 용도 사용 중이며, 9층 901호는 공장으로 이용되고 있습니다.

인근 산업단지 및 업무지구와의 연계성을 고려할 때, 관련 업종의 임대 수요가 기대됩니다.

벤처기업육성촉진지구에 포함되어 관련 기업 유치 및 지원 정책의 수혜 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 평촌역을 이용 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 남측 중로와 접해 있어 자가용 접근성 또한 뛰어납니다.

* 편의시설: 평촌역 주변 상업지구에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 주변시설: 주변에 공원 및 녹지 공간이 일부 존재하나, 대체로 업무 및 상업 시설 위주로 구성되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 관련 검색 결과, 본 건물 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건이며, 2025타경101033 (중소기업은행 임의경매) 사건과 공동으로 진행될 수 있습니다. [cite: provided data]

등기부 채권 총액이 180억원을 초과하여, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성도 있습니다.

건축물대장상 3층 및 8층 일부가 제1,2종 근린생활시설로 용도 변경되었으나, 이는 감정평가 및 본 물건 명세서에 반영되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

일부 층(2층, 3층, 8층)은 인접 호수와 일체로 사용 중인 것으로 보이므로, 정확한 호별 구획 재확인이 필요합니다.

건물 전체 및 일부의 임대 관계가 명확하지 않으므로, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 부분이 있으나, 본 건의 용도는 공장이므로 직접적인 규제 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 평촌역 인근에 위치한 SM타워 내 공장 및 근린생활시설 복합 용도 건물로, 입지와 교통 여건이 매우 우수합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 현대식 건물이며, 공장 및 근린생활시설 운영에 필요한 다양한 설비를 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

중복 경매 사건이 존재하고 채권 총액이 높아 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

임대 관계 및 일부 용도 변경 사항은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 평촌역세권으로 역 접근성이 뛰어나며, 주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역입니다.

우수한 교통망: 대중교통 및 차량 접근성이 모두 용이하여 물류 및 인력 수급에 유리합니다.

안정적인 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 견고한 건물로, 공장 및 근린생활시설로 활용 가치가 높습니다.

지역 개발 잠재력: 벤처기업육성촉진지구 포함 등 지역 개발 잠재력이 존재합니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최초 감정가는 1,933,000,000원입니다.

현재 등기부채권 총액이 180억원을 초과하며, 중복 경매 사건이 존재하여 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 보증금 인수액은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰 사례, 현장 조사를 통한 시세 파악, 건물 상태 및 내부 이용 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 따라서, 최초 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁률을 반영한 개별적인 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.