나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [8] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안양지원 2024타경109464 (8)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층 301호

용도: 근린상가, 일반공장 (건축물대장상 주 용도 공장, 등기부 및 현황상 근린생활시설 겸업)

감정가: 1,465,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지에스알코리아주식회사

1.2. 면적

토지 면적: 123.13㎡ (약 37.24평)

건물 면적: 295.07㎡ (약 89.26평)

1.3. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기

주요 사항: 건물은 철근콘크리트 구조 지하 1층/지상 10층(옥탑) 건물로, 본건은 3층 301호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 "평촌역" 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 일반공업용 부동산 등이 혼재된 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 "평촌역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 남측으로 중로(폭 20m-25m)와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (대상용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 최상문 (2018-06-21)

* 근저당: 중소기업은행 (10,800,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 킨코스코리아주식회사 (165,000,000원) - 말소

* 근저당: 킨코스코리아주식회사 (40,000,000원) - 말소

* 근저당: 킨코스코리아주식회사 (60,000,000원) - 말소

* 가압류: 지에스알주식회사 (7,000,000,000원) - 말소

* 강제경매: 지에스알코리아주식회사 (3,943,013,698원) - 말소 (수원지방법원 안양지원 2024타경109464)

* 임의경매: 중소기업은행 - 말소 (수원지방법원 안양지원 2025타경101033)

총 등기부채권액: 18,065,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-14

* 확정일자: 2024-11-22

* 배당신고일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: 박 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리가 되어, 해당 경매절차에서 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 건축물대장상 용도와 등기부상 용도에 차이가 있어 현황 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 평촌역 상권은 지하철 4호선 역세권을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 롯데백화점, 뉴코아아울렛 등 대형 유통시설과 다양한 근린생활시설, 학원가 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 특히 30~40대 주부 및 젊은 여성층, 직장인을 주요 고객으로 하며, 전문점 및 식음료 매장이 활성화되어 있습니다.

4.2. 편의 및 공공시설

평촌역 인근에 행정복지센터, 은행, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설과 공공기관이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 검토

안양시 자원회수시설(소각장)이 안양시 동안구 시민대로 328(평촌동)에 위치하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 인접성은 낮습니다. 다만, 시 전반에 폐기물 처리 시설 등에 대한 주민 반대 사례가 일부 있어, 이러한 시설들에 대한 지역 주민들의 민감도를 고려할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 4호선 평촌역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 명시되어 있어, 관련 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 박 는 대항력이 없으나, 명도 진행 시 명도 저항의 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주차장, 3층은 일반공장으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등이며 3층 및 8층 일부가 제1,2종 근린생활시설로 용도변경되었습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 상이하므로, 입찰 전 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

6.3. 기타 특이사항

* 2층, 3층, 8층의 경우 층별로 인접한 호수와 일체로 사용 중인 것으로 추정되어, 추후 정확한 호별 구획을 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 평촌역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 일반공업지역 내에서의 공장 및 근린생활시설로서의 복합적 활용 가능성을 갖추고 있습니다. 교통 편의성이 뛰어나며, 인근 상권이 발달하여 임대수익 및 사업 운영에 유리한 조건을 가지고 있습니다. 그러나, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항, 그리고 멀리 떨어진 곳이지만 지역 내 자원회수시설의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 정확한 명도 절차 진행은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 평촌역 초역세권의 우수한 입지 및 뛰어난 교통 접근성

* 일반공업지역 내 근린상가 및 공장 용도로의 복합적 활용 가능성

* 발달된 주변 상권으로 인한 임대 및 사업 운영의 잠재력

* 부동산 강제경매로 인한 비교적 양호한 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,465,000,000원이며, 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 권리 분석상 낙찰 후 소멸되는 권리가 다수이므로, 물건의 가치와 현재 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 1,245,250,000원 ~ 1,391,750,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 관계 및 현장 조사를 통한 추가적인 시장 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.