나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [13] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 7층701호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경109464 (13)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 7층701호

용도: 공장 (건축물대장상 주요 용도: 공장, 일부 근린생활시설)

감정가: 1,933,000,000원

토지 면적: 165.70㎡ (약 50.1평)

건물 면적: 397.07㎡ (약 120.1평)

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 지에스알코리아주식회사

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 10층, 연면적 약 6,695.98㎡ (약 2,025.6평), 건물 신축 허가 2009년 7월, 사용 승인 2010년 7월

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역 내 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 "평촌역" 소재하여 교통 환경은 무난함.

* 토지: 인접지와 등고평탄한 세장형 토지. 남측으로 중로(폭 20-25m)와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반공업지역, 과밀억제권역 등.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (기재된 지상권은 없음)

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2018-07-19)

* 총 채권액: 약 18,065,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 최상문 (2018-06-21)

* 근저당: 중소기업은행 (108억 원, 2018-07-19) - 말소기준권리

* 근저당: 킨코스코리아(주) (총 265,000,000원, 2018-07-25, 2020-10-08, 2021-12-09) - 말소 예정

* 가압류: 지에스알주식회사 (70억 원, 2023-09-07) - 말소 예정

* 강제경매: 지에스알코리아주식회사 (약 39.4억 원, 2024-10-31) - 본 경매 사건

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-04-30) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 킨코스코리아(주) (대표 박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2021-12-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 권리분석 요약: 본건은 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 임차인 킨코스코리아(주)는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 평촌역 인근의 일반공업지역으로, 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지.

* 입주 기업: 감정평가서상 킨코스코리아(주), (주)보더레이저코리아, 에스엠스크린골프, 영스포츠클럽, (주)화정엔지니어링, (주)지에이씨 등이 입주해 있는 것으로 파악됨.

* 잠재적 수요: 주변 산업 단지 및 상업 시설 종사자들의 수요를 기반으로 한 상업 시설 및 공장 운영 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 평촌역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리. 다수의 버스 노선 운행.

* 주변 시설: 평촌역 상권과 연계되어 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 식당가 등 이용 가능.

* 편의시설: 인근 대형 마트, 백화점 등 이용 편리.

* 주거환경: 역세권 아파트 단지 및 주거 복합 시설 인접.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 일부 층(3층, 8층)의 용도가 근린생활시설로 변경된 사항이 있으나, 주요 용도는 공장으로 유지됨.

* 중복사건/공동담보: 관련 정보가 있으나, 본건은 일괄 매각으로 진행되므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. (추가 확인 필요)

* 별도등기: 초기 정보에 별도등기가 언급되었으나, 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (추가 확인 필요)

* 토지거래허가구역: 일부 용도(아파트 등)에 대한 토지거래허가구역 지정이 있으나, 공장 용도로는 해당 없을 가능성이 높음. (최종 사용 용도에 따른 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 해당 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 평촌역 역세권에 위치한 일반공업지역 내 지식산업센터/공장 건물로, 뛰어난 교통 및 입지 여건을 갖추고 있습니다. 전체 건물이 일괄 매각되며, 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있어 낙찰 후 명도 및 권리 행사 측면에서 유리할 것으로 판단됩니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점도 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 평촌역 역세권, 교통 요충지에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 수요: 주변 산업단지 및 상업시설의 배후 수요를 바탕으로 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 운영 등 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 용도 활용 가능성: 현재 공장으로 사용 중이나, 일부 상가 용도 변경 이력이 있어 다양한 업종으로의 전환 및 임대 수익 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,933,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금은 0원입니다.

본건은 대규모 채권이 설정되어 있었으나, 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 건물 상태 및 잠재적 수익성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 면밀히 확인, 주변 시세 조사, 임대료 수준 조사 등이 필요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.