나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [4] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경109464 (4)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 1,387,000,000원

토지면적: 114.48㎡ (약 34.63평)

토지지분: 114.48㎡ (약 34.63평)

건물면적: 274.33㎡ (약 83.00평)

건물지분: 274.33㎡ (약 83.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치하며, 지하철 4호선 "평촌역" 남동측 근거리에 있는 일반공업지역 내에 소재합니다. 주변으로는 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 "평촌역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층(옥탑) 건물입니다.

외벽은 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일, 페인팅, 일부 내부 인테리어 등으로 마감되었습니다. 바닥은 타일 및 에폭시 등으로, 천장은 텍스 및 노출콘크리트 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 이중 창호입니다.

* 토지 이용 상태:

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 근린생활시설 및 공장 용도의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

본건 토지는 남측으로 중로(폭 20m-25m)와 접하고 있어 차량 및 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)에 해당하며, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)이람 (대표 최 )

보증금: 500,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2023-12-07

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 정진이앤씨 (대표 김 )

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 없음

배당신고일자: 2025-01-09

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계:

0원

* 집합건물 등기부 요약:

등기부상 총 채무액은 18,865,000,000원이며, 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당(을1, 108억원)보다 후순위에 해당하는 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑1: 소유권이전 (최상문, 2018-06-21)

을1: 근저당 (중소기업은행, 10,800,000,000원, 말소기준권리)

을2: 근저당 (킨코스코리아주식회사, 165,000,000원, 말소)

을3: 근저당 (킨코스코리아주식회사, 40,000,000원, 말소)

을4: 근저당 (킨코스코리아주식회사, 60,000,000원, 말소)

갑2: 가압류 (지에스알주식회사, 7,000,000,000원, 말소)

갑3: 강제경매 (지에스알코리아주식회사, 3,943,013,698원, 말소, 수원지방법원 안양지원 2024타경109464)

갑4: 임의경매 (중소기업은행, 말소, 수원지방법원 안양지원 2025타경101033)

갑5: 가압류 (강정현 외 1명, 800,000,000원, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기사항전부증명서상 지상권이 존재하나, 그 개요 및 특이사항은 확인되지 않습니다. (본 건에 대한 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단되나, 현장 조사 시 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 건물 이용 상태:

본 건물은 근린생활시설 및 공장 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

지1층: 공장 (킨코스코리아(주)), 주차장, 기계실 등

1층: 근린생활시설 ((주)보더레이저코리아), 경비실, 화장실 등

2층: 근린생활시설 (에스엠스크린골프), 관리사무실, 화장실 등

3층: 근린생활시설 (영스포츠), 화장실 등

4층-7층: 일반공장 (킨코스코리아(주)), 화장실 등

8층: 일반공장 ((주)화정엔지니어링), 화장실 등

9층: 일반공장 ((주)지에이씨), 화장실 등

10층: 계단실, 기계실, 물탱크실 등

* 주변 환경:

평촌역 인근의 지식산업센터, 공장, 다양한 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 활발한 상업 및 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 특이사항:

건축물대장상 지1층 용도는 주차장, 공장, 발전기실 등으로, 3층 및 8층 일부 용도는 제1,2종 근린생활시설로 변경되었으나, 등기사항전부증명서상 지1층은 주차장, 3층은 일반공장으로 등재되어 있어, 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 관리 및 활용에 있어 확인이 필요한 부분입니다.

또한, 2층, 3층, 8층의 경우 인접 호수와 일체로 사용되는 정황이 있어, 실제 호별 구획 및 면적은 추가 확인이 요구됩니다. 본 평가는 건물 내 전체 구분건물 호수에 대한 종합 평가입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

지하철 4호선 평촌역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로도 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

* 주변 편의시설:

평촌역 상업지구와 인접하여 백화점, 마트, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무:

안양시 동안구 관양동 일대와 평촌역 주변을 조사한 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 그 영향권에 있다고 판단되는 혐오시설(예: 대규모 공장 폐기물 처리 시설, 도축장 등)은 현재 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 별도등기:

여러 개의 사건이 중복되거나 공동담보로 묶인 경우, 경매 진행 과정이 복잡해질 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 별도 등기는 추가적인 권리관계를 발생시킬 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대관계 미상:

건물 내 임차인의 정확한 임대 관계, 보증금, 월세 등이 파악되지 않은 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있다면 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 차이:

일반건축물대장상 용도 변경 내역이 등기사항전부증명서와 일치하지 않아, 향후 건축법 위반이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다. 이에 대한 법규 검토 및 전문가 상담이 필요합니다.

* 호별 구획 불명확:

2층, 3층, 8층의 일부 호수가 인접 호수와 일체로 사용되는 것으로 파악되어, 실제 구분 소유권 및 이용 상태 확인에 어려움이 있을 수 있습니다. 명확한 호별 구획 재확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정:

본 물건지는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰자가 관련 법규를 준수해야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간 동안 용도에 따른 지정)

1.6. 종합 의견

평촌역 인근의 일반공업지역 내에 위치한 근린상가 및 공장 복합 용도의 본 물건은, 역세권 프리미엄과 산업 시설의 수요를 동시에 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 및 접근성은 매우 양호하며, 건물 자체의 시설 및 구조 또한 무난한 수준으로 평가됩니다.

다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 건축물대장과 등기부등본 간의 용도 불일치, 일부 호수의 경계 모호성 등은 명확한 확인 및 해결이 필요한 부분입니다.

전반적으로 입지 조건은 우수하나, 권리 관계 외적인 부수적인 문제점에 대한 철저한 사전 조사 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 평촌역 인근으로, 풍부한 유동인구 및 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 복합 용도 활용: 근린상가와 공장 용도로 구분되어 있어 다양한 업종의 임차인 확보가 가능하며, 임대 수익 창출의 폭이 넓습니다.

* 안양시 산업 클러스터 인접: 주변 지식산업센터 및 공업 지역과의 연계성을 통해 안정적인 공장 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 평촌 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 1,387,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 미래 수익성을 기반으로 평가합니다.

* 건축물대장과 등기부등본 간 용도 불일치, 일부 호수의 경계 불명확성 등 잠재적 리스크 해소를 위한 예상 비용을 산정해야 합니다.

* 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 본 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 시세 및 현장 상황을 반영하여 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.