나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [6] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경109464 (6)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 206,000,000원

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

토지지분: 17㎡ (약 5.14평)

건물면적: 40.75㎡ (약 12.33평)

건물지분: 40.75㎡ (약 12.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지에스알코리아주식회사

1.2. 특이사항

중복사건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치한 '에스엠타워' 내 2층 203호입니다. 지하철 4호선 '평촌역' 남동측 근거리에 자리하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 '평촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반공업지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으나, 지정 대상 용도 및 대상자 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2018년 7월 19일 접수된 중소기업은행 근저당(을1)입니다. 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 말소될 예정으로, 경매 낙찰 시 인수되는 권리 부담은 없습니다. 총 채권액은 18,865,000,000원으로 매우 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강정현, 정래용

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 7,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-11-12

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025-01-09

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 종합 의견

본 물건은 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 경우 대항력이 없으므로 배당 여부에 따라 명도에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 10층(옥탑) 건물로, 2010년 7월 28일 사용승인되었습니다. 건물의 주요 용도는 공장 및 근린생활시설입니다.

4.2. 층별 이용 현황

* 지1층: 공장(킨코스코리아(주)), 주차장, 기계실 등

* 1층: 근린생활시설((주)보더레이저코리아), 경비실, 화장실 등

* 2층: 근린생활시설(에스엠스크린골프), 관리사무실, 화장실 등

* 3층: 근린생활시설(영스포츠), 화장실 등 (일반건축물대장상 용도 변경)

* 4층-7층: 일반공장(킨코스코리아(주)), 화장실 등

* 8층: 일반공장((주)화정엔지니어링), 화장실 등 (일반건축물대장상 용도 변경 일부)

* 9층: 일반공장((주)지에이씨), 화장실 등

* 10층: 계단실, 기계실, 물탱크실 등

4.3. 상권 특성

평촌역 인근의 일반공업지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 지식산업센터와 공장, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 산업 및 상업 활동이 활발한 곳입니다. 본 건물 역시 다양한 업종의 법인 및 사업체가 입주해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

평촌역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

안양시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 평촌동에 위치하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 거리상 영향은 제한적일 수 있습니다. 또한, 과거 박달동에서 폐기물업체 및 도축장으로 인한 민원이 있었던 사례가 있으나, 이는 본 물건지의 직접적인 인근 지역은 아닙니다. 전반적으로 생활 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 상태 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주차장, 3층은 일반공장으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로, 3층 및 8층 일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도 변경되었습니다. 이러한 공부와의 차이는 추후 재산권 행사나 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

전반적인 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 명시된 임차인 외 추가 임차인 존재 가능성도 배제할 수 없습니다. 정확한 임대차 현황 파악 및 명도 협의가 중요합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

등기부채권 총액이 188억 6천 5백만원으로 매우 높아, 이는 물건의 현저한 가치 하락 또는 채무 불이행의 심각성을 시사합니다.

6.4. 중복사건, 공동담보

하나의 물건에 여러 경매 사건이 중복되거나 공동 담보로 묶여 있는 경우, 경매 진행 과정이 복잡해질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동 평촌역 인근에 위치한 근린상가 및 공장 복합 용도의 집합건물입니다. 역세권이라는 장점과 다수의 법인이 입주해 있다는 점은 긍정적입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 임대 관계의 불확실성, 높은 총 채권액 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 취득을 고려하신다면, 명도 및 향후 활용 계획 수립 시 해당 리스크들을 충분히 검토하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평촌역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 주변의 활발한 산업 및 상업 활동으로 인한 잠재적 수요.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자 가능성.

* 근린생활시설, 사무실, 소규모 공장 등 다용도 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가(206,000,000원)를 기준으로 시장 조사, 건물 상태, 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 법률 자문을 통해 구체적인 입찰 전략을 수립하시는 것을 권장합니다.

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