나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [11] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 5층501호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경109464 (11)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 5층501호

건물용도: 공장, 근린생활시설 등

감정가: 1,933,000,000원

토지 면적: 165.70㎡ (약 50.1평)

건물 면적: 397.07㎡ (약 120.1평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 지에스알코리아주식회사 (변경전 지에스알주식회사)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

최고의 입지:

* 본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 "평촌역" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 일반공업지역 내 노선 상가지대입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 평촌역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

* 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, 근린생활시설 및 공장 용도의 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 중로(폭 20m-25m)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역이며, 대기관리권역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음

* 말소기준권리: 2018년 7월 19일자 중소기업은행 근저당 (을1)

* 본건 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 킨코스코리아(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2018년 8월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 최상문 (2018.06.21)

* 근저당: 중소기업은행 (108억, 2018.07.19, 말소기준)

* 근저당: 킨코스코리아주식회사 (1.65억, 2018.07.25, 말소)

* 근저당: 킨코스코리아주식회사 (0.4억, 2020.10.08, 말소)

* 근저당: 킨코스코리아주식회사 (0.6억, 2021.12.09, 말소)

* 가압류: 지에스알주식회사 (70억, 2023.09.07, 말소)

* 강제경매: 지에스알코리아주식회사 (39.4억, 2024.10.31, 본건 사건)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025.04.30, 중복 사건)

* 등기부 채권 총액: 18,065,000,000원

4. 상권분석

* 본건은 평촌역 인근의 일반공업지역으로, 공장 및 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집된 지역입니다.

* 주변 지식산업센터 및 공장에서 근무하는 직장인 수요와 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 역세권이라는 지리적 이점과 함께, 다양한 업종이 입점 가능하여 잠재력이 있는 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 평촌역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 진출입 또한 원활합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 다수 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

* 주변 환경:

* 인근 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 공해 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 공장 및 상업시설이 혼재된 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인은 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 2025타경101033 (임의경매)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 별도 등기: 등기부등본상 별도 등기에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았으나, 감정평가서 상 특이사항으로 언급되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이:

* 건물 현황은 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로, 3층 및 8층 일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도 변경된 것으로 기재되어 있습니다. 이는 등기사항전부증명서 상의 기재 내용과 차이가 있어, 실제 이용 현황을 정확히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 외 점유자 및 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 토지는 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 경매를 통한 매각은 허가 대상에서 제외될 수 있으나, 매각 이후 잔금 납부 및 소유권 이전 시점에서의 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동, 평촌역 역세권에 위치한 일반공업지역 내 공장 및 근린생활시설 복합 건물입니다.

* 우수한 교통 환경과 함께 다양한 업종의 입점이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 인수되는 채무나 부담은 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다만, 건물 용도 변경 사항, 임대차 관계의 불명확성, 별도 등기의 존재 가능성 등은 추가적인 확인 및 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 평촌역 인근이라는 탁월한 입지: 역세권 상권의 가치와 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 복합 용도의 활용 가능성: 공장 시설뿐만 아니라 근린생활시설로도 활용 가능하여 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 인수 부담 없는 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 안양시 동안구 지역의 지속적인 개발 및 도시 정비 계획 등을 고려할 때, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,933,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 추가 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본건과 유사한 평촌역 인근 지식산업센터 및 공장 매물의 실거래가 및 현장 조사를 통해 적정 가치를 재산정하는 것이 중요합니다.

* 위 감정가를 참고하되, 충분한 현장 조사와 시장 분석을 통해 경쟁력 있는 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.