나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [5] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경109464 (5)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 지에스알코리아주식회사 (지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 2층202호

* 건물명: 에스엠타워

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도는 공장이나, 감정평가상 근린생활시설 및 공장으로 이용 중)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 241,000,000원

* 토지면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

* 건물면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

* 건물 총 연면적: 6695.98㎡ (약 2025.53평)

* 대지권 면적: 1752.1㎡ (약 530.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역 내에 위치합니다.

* 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 "평촌역"이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 지역에 해당합니다.

* 또한 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 일부 유효합니다 (예: 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 등기부채권액은 18,865,000,000원입니다.

* 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정):

* 중소기업은행 근저당 (말소기준권리, 10,800,000,000원)

* 킨코스코리아주식회사 근저당 (165,000,000원, 40,000,000원, 60,000,000원)

* 지에스알주식회사 가압류 (7,000,000,000원)

* 지에스알코리아주식회사 강제경매 (3,943,013,698원, 본 건 경매 개시)

* 중소기업은행 임의경매 (2025타경101033)

* 강정현외 1명 가압류 (800,000,000원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 강 , 정

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 7,000,000원

* 전입/사업일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2025-01-09

* 대항력: 없음.

3.3. 인수/소멸 권리

* 본 물건은 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당(을1)보다 후순위의 권리들이므로, 매각으로 인해 대부분 소멸됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

* 감정평가 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 업종

* 본건이 위치한 지역은 지하철 평촌역을 중심으로 형성된 역세권 상가지대로, 다양한 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스 등이 밀집되어 있습니다.

* 건물 자체도 근린생활시설 및 공장 용도로 복합 이용되고 있어, 관련 업종의 입점 및 운영 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 평촌역을 중심으로 금융기관, 병원, 쇼핑센터, 식당가 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오시설

* 주변 지역에 민원 발생 가능성이 높은 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지이용계획상 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 일부 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자의 자격 및 용도에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (현재 시점 고려)

6.2. 권리상 리스크

* 등기부상 총 채권액이 188억 원 이상으로 매우 높으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 부담은 적습니다.

* 임차인 강 , 정 은 대항력이 없으나, 배당신고일자(2025년 1월 9일)를 고려하여 잔금 납부 및 명도 시점과의 간극에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 물리적/기타 리스크

* 건물 내부 용도 변경(3층, 8층 일부 제1,2종 근린생활시설) 및 층별(2층, 3층, 8층) 인접 호수와의 일체 사용 등 공부와의 차이가 존재하므로, 실제 이용 현황에 대한 정확한 현장 실사 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계가 미상으로, 공실 발생 가능성 및 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

* 중복사건, 공동담보, 별도등기 등 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 평촌역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가 및 공장 복합 용도의 건물입니다.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 적습니다.

* 그러나 건물 내부의 용도 변경 사항, 층별 사용 현황, 임대 관계 미상 등의 요소를 감안할 때, 철저한 현장 조사와 실사가 선행되어야 합니다.

* 높은 총 채권액은 경매 진행에 영향을 줄 수 있으나, 일반적으로 소멸될 권리들이므로 낙찰가에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평촌역 역세권의 탁월한 입지로 인한 안정적인 임대 수익 및 시세 상승 기대감이 있습니다.

* 다양한 업종이 혼재하는 지역 특성상 공실 위험을 최소화하고 안정적으로 운영할 수 있는 가능성이 높습니다.

* 건물 일부 용도 변경 사항을 활용하여 부가 가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본 건의 현장 조사 결과(내부 상태, 공실 여부, 임대차 현황 등), 향후 임대 시장 전망 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어려우므로, 감정가 241,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 낙찰가 추세를 참고하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

* 인수되는 보증금이 없어 추가적인 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.