나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [9] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경109464 (9)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 3층 302호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 506,000,000원

* 토지면적: 42.56㎡ (약 12.87평)

* 건물면적: 102.00㎡ (약 30.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 지에스알코리아주식회사

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 소재하며, 지하철 4호선 "평촌역" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "평촌역"이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 및 공장 용도의 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 중로(폭 20m-25m)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역이며, 중로1류, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 인근 평촌역 일대는 행정, 금융, 상업 시설이 집중된 중심 상업지구로 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설과 관공서, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 권리분석

* 권리분석 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(을1) 이하의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 본건은 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 있으므로, 경매 진행 과정 및 최종 매각 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2021-12-14

* 확정일자: 2024-11-22

* 배당신고일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없습니다. (단, 지상권 등 특이사항은 추가 확인 필요)

* 임대관계 등은 미상으로, 입찰 전 임차인 현황 및 점유 관계를 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 관양동 일대는 평촌역을 중심으로 한 중심 상업지구와 업무지구, 그리고 일부 공업용 부동산이 혼재된 복합적인 상권입니다.

* 인근에 다수의 지식산업센터와 오피스 건물이 있어 직장인 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

* 평촌역 일대의 활발한 유동인구와 지역 경제 활성화는 상권의 안정적인 유지 및 성장에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층부터 지상 10층(옥탑)까지 있으며, 승객용 승강기 2대와 화물용 승강기 1대가 설치되어 있습니다.

* 건물 내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 스프링클러 설비, 화재 탐지 설비, 수변전 설비, 발전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 본건이 위치한 3층은 근린생활시설(영스포츠클럽)로 이용 중이나, 공부와의 차이로 인해 일반건축물대장상 일부 용도가 제1,2종 근린생활시설로 변경 등재되어 있습니다. (등기사항전부증명서상 3층은 일반공장으로 등재)

* 건물 내외부 마감 상태는 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특수물건 정보는 경매 절차의 복잡성, 추가적인 권리 관계의 발생 가능성, 혹은 예상치 못한 부담으로 이어질 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이(3층: 등기부상 일반공장 vs 건축물대장상 근린생활시설)는 추후 건물 관리, 증축, 대수선 시 건축법상 문제나 행정적 제약을 야기할 수 있으므로, 반드시 관련 내용을 확인하고 인지해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등) 또는 용도(아파트 등)에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. 본건의 경우, 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 입니다.

* 임대관계 미상인 점은 추가적인 미납 관리비, 공과금, 또는 미상 임차인이 존재할 가능성을 내포합니다.

* 본건 건물(에스엠타워)의 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 평촌역 역세권에 위치한 입지 좋은 상가 건물로, 감정가는 5억 6백만원입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 다양한 용도로 활용 가능한 면적을 갖추고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 우수하여 상권으로서의 잠재력도 높게 평가됩니다. 대부분의 권리가 말소되어 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태를 인수받을 것으로 예상됩니다.

하지만 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 복잡한 권리 관계와 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이는 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 평촌역 역세권의 우수한 입지 조건 및 풍부한 유동인구.

* 근린상가 및 공장 용도로 활용 가능한 다목적 건물.

* 대부분의 권리가 소멸되어 비교적 깨끗한 권리 상태로 인수 가능.

* 현재의 감정가를 기준으로 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 506,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 현재 파악된 권리 사항 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황 및 본건의 리스크 요인(공부상 용도 차이, 특수물건 정보 등)을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재 가치를 파악한 후, 대략 4억 8천만원에서 5억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사와 전문가의 의견을 종합하여 최종 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.