나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109464 [3] 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역
내에 위치하며 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이
혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "평촌역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공장 용도의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 페어그라스 등 마감
내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감
천장 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감
창호 : 새시이중 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 공장 등으로 이용중이며, 관리상태 무난시됨.
지1층 ; 공장[킨코스코리아(주)], 주차장, 기계실 등
1층 : 근린생활시설[(주)보더레이저코리아], 경비실, 화장실 등
2층 : 근린생활시설[에스엠스크린골프], 관리사무실, 화장실 등
3층 : 근린생활시설[영스포츠], 화장실 등
4층-7층 : 일반공장[킨코스코리아(주)], 화장실 등
8층 : 일반공장[(주)화정엔지니어링], 화장실 등
9층 : 일반공장[(주)지에이씨], 화장실 등
10층 : 계단실, 기계실, 물탱크실 등

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 수변전설비, 발전설비,
옥내소화전 및 스프링쿨러설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주자장, 3층은 일반공장으로 등재되어
있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로 3층 및 8층
일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역′남동측 근거리에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 &amp;apos;평촌역&amp;apos;이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층(옥탑) 내 전체호수로서, 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬, 커튼월 마감 등 내벽 : 타일 및 페인팅, 일부 내부인테리어 등 마감 바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감 천정 : 텍스 및 노출콘크리트위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시2중 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

지1층, 4층~7층 : 일반공장(킨코스코리아) 1층 : 근린생활시설(주식회사 보더레이저코리아) 2층 : 근린생활시설(에스엠스크린골프) 및 관리사무실 3층 : 근린생활시설(영스포츠클럽) 8층 : 일반공장(주식회사 화정엔지니어링) 9층 ; 일반공장(GNC, 지에이씨, MP)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 수변전설비, 발전설비, 승강기설비(승객용 2대, 화물용 1대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 구역 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 가축사육 제한구역(일부제한구역 젖소 돼지 개 닭 오리 양 사슴)&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 대기관리권역&lt;대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법&gt;, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)&lt;도로법&gt;, 도시교통정비지역&lt;도시교통정비촉진법&gt;, 벤처기업육성촉진지구&lt;벤처기업육성에 관한 특별조치법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비 계획법&gt;, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 층별로 인접한 호수와 일체로 사용중인 2층, 3층, 8층의 경우 추후 정확한 호별 구획을 재확인하시기 바랍니다. - 본 평가는 건물내 구분건물 전체호수에 대한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경109464 (3)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 에스엠타워 1층101호

* 용도: 근린상가 (건물 전체는 근린생활시설 및 공장으로 이용 중)

* 감정가: 4,963,000,000원

* 토지면적: 200.79㎡ (약 60.74평)

* 토지지분: 200.79㎡ (약 60.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 481.18㎡ (약 145.55평)

* 건물지분: 481.18㎡ (약 145.55평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 지에스알코리아주식회사 (변경전 지에스알주식회사)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기

* 주의사항:

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "평촌역" 남동측 근거리 일반공업지역 내에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주상복합, 지식산업센터, 공업용부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 "평촌역"이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 19일자 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (단, 지상권 개요는 비고란에 표기되었으나, 해당 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사보더레이저코리아(대표 LIUYUE )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 9,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-07-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-12-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* (주의 문구) 임차인 중 주식회사보더레이저코리아는 대항력이 없으나, 배당 신고를 하였으므로 배당 여부를 확인해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 최상문 (2018-06-21)

* 근저당권: 중소기업은행 (2018-07-19, 108억원) - 말소기준권리

* 근저당권: 킨코스코리아주식회사 (2018-07-25, 1.65억원) - 말소

* 근저당권: 킨코스코리아주식회사 (2020-10-08, 4천만원) - 말소

* 근저당권: 킨코스코리아주식회사 (2021-12-09, 6천만원) - 말소

* 가압류: 지에스알주식회사 (2023-09-07, 70억원) - 말소

* 강제경매: 지에스알코리아주식회사 (2024-10-31, 39.4억원) - 본건

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-04-30) - 중복사건

* 등기부채권 총액: 18,065,000,000원

4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 지하 1층부터 지상 10층까지 있으며, 근린생활시설 및 일반공장 용도로 이용 중임.

* 지1층: 공장, 주차장, 기계실 등

* 1층: 근린생활시설 (주식회사 보더레이저코리아), 경비실, 화장실 등

* 2층: 근린생활시설 (에스엠스크린골프), 관리사무실, 화장실 등

* 3층: 근린생활시설 (영스포츠클럽), 화장실 등 (일부 종근생으로 용도변경)

* 4층-7층: 일반공장 (킨코스코리아주식회사)

* 8층: 일반공장 (주식회사 화정엔지니어링) (일부 종근생으로 용도변경)

* 9층: 일반공장 (지에이씨)

* 10층: 계단실, 기계실, 물탱크실 등

* 주변 시설: 본 건물은 "평촌역" 인근 지역에 위치하며, 주변에는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 주상복합 등이 혼재된 지역임.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 4호선 평촌역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입 또한 용이함.

* 주변 편의시설: 인근에 노선버스정류장이 있으며, 평촌역 주변 상업지구와 연계되어 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 시설 혐오시설 검색: "경기도 안양시 동안구 관양동 954-77 주변 혐오시설" 검색 결과, 현재 시점에서 직접적으로 본 물건과 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반공업지역 및 상업지역이 혼재되어 있어 지역 특성상 시설 배치에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 2025타경101033 (임의경매)과 중복으로 진행 중이므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 담보물건의 진행 상황이 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 별도등기: 별도등기 사항은 없으나, 추후 권리관계 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 건축물대장 상 용도 변경: 본 건물은 등기사항전부증명서상 지1층은 주차장, 3층은 일반공장으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 지1층은 주차장, 공장, 발전기실 등으로, 3층 및 8층 일부는 제1,2종 근린생활시설로 용도 변경된 사항이 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물대장 정리 및 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 건물 내 임대 관계가 불명확한 부분이 있어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미확인 사항: 층별로 인접한 호수와 일체로 사용 중인 2층, 3층, 8층의 경우, 추후 정확한 호별 구획을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 평촌역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 근린생활시설 및 공장으로 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다. 대중교통 접근성이 뛰어나고 주변 상권 또한 활성화되어 있는 지역입니다. 다만, 다수의 채권 설정 및 중복 경매로 인한 복잡한 권리관계, 공부와의 용도 차이, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 평촌역 역세권의 탁월한 입지: 지하철 4호선 평촌역과의 접근성이 뛰어나 유동인구 확보 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 다목적 활용 가능 건물: 근린생활시설과 공장으로 동시에 활용 가능하여 다양한 사업 목적에 부합합니다.

* 안양시 동안구 개발 잠재력: 안양시 동안구는 지속적인 개발 및 투자 잠재력을 가진 지역입니다.

* 감정가 대비 유리한 낙찰가 기대 가능성: 복잡한 권리관계 및 중복 경매 등의 요소를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,963,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본건 감정가 및 주변 시세

* 권리 분석 결과 인수되는 권리 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 건축물대장 상 용도 변경 등 공부와의 차이로 인한 추가 비용 발생 가능성

* 명도 진행 시 예상되는 명도 저항 및 관련 비용

* 본 건의 활용 가치 및 임대 수익률

* 현재 진행 중인 중복 경매 건의 입찰 동향

정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 추가적인 데이터 확보 후에 가능합니다. 다만, 일반적인 경매 절차에서는 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으므로, 본 건의 리스크 요소를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.