나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1703 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 579-3 엠스테이트빌 에이동 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위에 아파트, 오피스텔, 단독주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 남동측 인근에 위치하며, 주위에 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선버스, 노선버스 정류장이 소재하며, 본건 남동측으로 직선거리 약 600미터 내외에 1호선 명학역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 간선버스, 노선버스 정류장이 소재하며, 본건 북동측 인접하여 1호선 명학역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건 중 제에이동 제7층 제702호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 제8층 제802호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 및 복합패널 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 마감 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중 임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 평탄화한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 33미터, 복동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 일련번호 2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

건축물대장 상 제2종근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나, 현황 다세대주택으로 이용중임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- '일련번호 나' 는 일반건축물대장 상 안양시 건축과-3319(2019.02.25.)호에 의거 위반건축물 표기[위반내역:제2종근린생활시설(사무실,65.09㎡)→주택/불법용도변경] 되어 있는 바, 본건 경매 진행시 재확인 하시기 바람. - 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 건축물대장 상 제2종근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나, 현황 다세대주택으로 이용중임
2. 일반건축물대장 상 안양시 건축과-3319(2019.02.25.)호에 의거 위반건축물 표기[위반내역:제2종근린생활시설(사무실,65.09㎡)→주택/불법용도변경]되어 있는 바, 경매진행시 재확인 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경1703 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 우리카드 (등기부요약 기준)

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 579-3 엠스테이트빌 에이동 7층702호

건물명: 엠스테이트빌 A동

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 194,000,000원

토지면적: 33.72㎡ (약 10.2평)

토지지분: 33.72120000000001㎡ (약 10.2평)

건물면적: 65.09㎡ (약 19.7평) (전용면적 기준)

1.4. 건물 상세 정보

건축년도: 2015년경 (사용승인일: 2015.10.02)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 7층 중 7층

외벽: 치장벽돌 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등

내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

기본 설비: 난방설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 북서측/남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선버스 및 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 1호선 명학역이 본건 북동측 인접지 또는 직선거리 약 600미터 내외에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 도로접근성

본건 북측으로 노폭 약 10~33미터, 동측 또는 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 10월 13일 접수된 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정 (주식회사 우리카드, 채권금액 47,292,570원)입니다. 이 외에 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현황 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 31일

확정일자: 2021년 12월 31일

배당신고일자: 2025년 11월 04일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인 정보 참고)

4. 상권분석

본 물건은 안양시 만안구청 인근의 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 주거 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 주변의 아파트, 오피스텔 단지와 함께 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 만안구청, 병원, 은행, 각종 식당 및 소매점 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적 명칭은 추가 확인 필요)

* 교통망: 시내외 버스 노선이 다양하며, 1호선 명학역 이용이 가능하여 수도권 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 본건은 제2종근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나, 실제 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 불법 용도 변경에 해당하여 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 위반내역: 제2종근린생활시설(사무실, 65.09㎡) → 주택/불법용도변경

* 주의사항: 위반건축물 등재로 인해 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정 제재 및 재산권 행사상의 불이익이 발생할 수 있습니다. 경매 진행 시 건축과 등을 통해 상세 내역 및 해소 방안을 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 심 은 200,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 본건의 감정가 194,000,000원을 초과하는 금액입니다. 따라서, 경매 낙찰대금으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하거나 임차인과의 별도 협상이 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 보증금 액수는 낙찰 후 잠재적 부담으로 작용할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년경 준공된 비교적 최신 연식의 건물임에도 불구하고, 감정가가 인근 유사 연식 건물의 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 안양시 만안구청 인근이라는 입지적 장점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

그러나, 건축물대장과 현황의 용도 불일치로 인한 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 가능성, 그리고 감정가를 초과하는 보증금의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 법률 및 건축 전문가와의 상담을 통해 잠재적 문제점을 해결하거나 예상 비용을 산정한 후, 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식 건물 (2015년경 준공)로 신축 건물 대비 경쟁력 확보 가능.

* 안양시 만안구 중심부에 위치하여 행정, 상업, 교통 등 생활 인프라 우수.

* 위반건축물 문제 해소 및 임차인 보증금 관련 사항이 명확히 정리될 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 194,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 같은 2015년경 준공된 건물의 경우, 최근 거래된 신축 빌라(2017년식, 39.04㎡)의 평당 가격(약 1,990만원/평)을 고려할 때, 본건(19.7평)의 시세는 약 39,000만원 이상으로 추정될 수 있습니다.

반면, 본건의 감정가는 19.7평 기준 약 985만원/평으로, 이는 인근의 노후 빌라(1991년식, 2003년식)의 거래가와 유사한 수준입니다.

따라서, 감정가는 최신 건물 연식을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억원이 감정가 1.94억원보다 높아, 경매 시 보증금 전액 변제가 어려울 경우 낙찰자가 인수하거나 협상이 필요하다는 점, 그리고 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있다는 점을 고려해야 합니다.

이러한 위험 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 수준과 감정가, 그리고 위험 요인을 감안하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.