나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100993 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 674-62 더존아카데미 3층332호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘지하철1호선 안양역’ 남서측 인근에 위치하며, 인근에 제1,2종근린생활시설, 위락시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 안양역 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 제3층 제301호, 제322호로서, (사용승인일 : 1993.11.16) 외벽 : 몰탈위 페인트 및 복합판넬 마감 내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 창호 : 샤시 창호 마감

이용상태

일련번호(1) 301호는 근린생활시설(공유주방, 사진관, 공실), 일련번호(2) 332호는 근린생활시설(몰디브태닝)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정현 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 674-62 : 도시지역 , 일반상업지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 안양동 674-63, 674-67, 674-176 : 도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 안양동 674-74, 674-277 : 도시지역 , 일반상업지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 안양지원 2025타경100993 (2)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 674-62 더존아카데미 3층 332호 (신주소: 경기도 안양시 만안구 장내로139번길 52)

건물명: 더존 아카데미

용도: 근린생활시설 (판매 및 영업시설, 제2종 근린생활시설, 위락시설 포함)

감정가: 282,000,000원

토지면적: 18.48㎡ (약 5.59평)

건물면적: 70.10㎡ (약 21.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 1993년 11월 16일

1.1. 입지조건

본건은 지하철 1호선 안양역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역은 제1, 2종 근린생활시설, 위락시설, 업무시설 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 19일 광주지구축산업협동조합의 근저당권 (을11) 입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위에 있는 근저당권, 가압류 등이 말소될 예정입니다. (을11, 을12, 을13, 갑5, 갑6 등)

인수되는 권리: 제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. (단, 지상권 등은 명세서상 특이사항 없음으로 기재)

임차인 현황:

* (주)엘리펀트코리아

보증금: 100,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 강나혜

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2022년 6월 13일

확정일자: 2022년 6월 13일

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원. 제공된 정보에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인 강나혜 씨의 보증금 2천만원 또한 경매 절차를 통해 배당받아 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 안양역을 중심으로 형성된 상업 지역 내에 위치합니다.

다양한 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

상업지역으로 분류되어 있어 다양한 업종의 영업 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

지하철 1호선 안양역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설

안양역 주변으로 백화점, 쇼핑몰, 마트 등 상업시설이 발달해 있으며, 관공서 및 금융기관 등도 이용이 편리합니다.

* 주거환경

주변에 아파트 단지 및 주택가가 혼재하고 있어 잠재적인 고객 수요를 확보할 수 있습니다.

* 혐오시설 조사 결과

인근 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (본 정보는 일반적인 검색 결과를 바탕으로 하며, 상세한 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 강나혜 씨가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 경매 절차상 보증금이 변제될 것으로 예상되나, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의가 필요할 수 있으며, 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

건물 준공 후 30년 이상 경과하여 건물의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한정되는 것으로 보입니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다.

상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능하며, 주변 상권 및 교통 환경이 양호합니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 리스크로 작용할 수 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 경매절차상 특별한 문제 없이 종결될 가능성이 높습니다.

건물의 노후도는 향후 관리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

안양역 초역세권이라는 최상의 입지 조건.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설 운영의 다양성 확보.

감정가 대비 넓은 전용면적을 활용한 수익 창출 기대.

풍부한 유동인구 및 배후 수요.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 282,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 노후도 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

낙찰자는 인수 보증금이 없으나, 명도 관련 제반 비용 및 향후 건물 유지보수 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 안양역 주변 유사 상가 물건의 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 경매 진행 유찰 횟수 및 차순위 매수 신고 현황 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

현재로서는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액 범위 내에서 검토해 볼 수 있으나, 상세 분석을 통해 최종 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.