나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1083 [4] 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 164 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 소재 '와석2리경로당' 북동측 인근에 위치하며 본건 주위는 주택, 농경지, 임야등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하고 대중교통이용여건은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 완경사의 부정형토지로서 전 및 일부 현황 도로로 이용중임.
기호(3): 완경사의 부정형토지로서 전 및 일부 현황 도로 및 건부지로 이용중임.
기호(4,5): 완경사의 부정형토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 본건 일부를 포함하는 로폭 약 3M내외의 도로 소재함.
기호(2): 동측으로 본건 일부를 포함하는 로폭 약 4M내외의 도로 소재함.
기호(3): 동측으로 로폭 약 4M내외의 도로 소재하며 남서측으로 본건 일부를 포함하는 진입도로 소재함.
기호(4,5): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(3)토지 위지상에 경량철골구조 슁글지붕 단층 주택 중 일부가 소재함.

공부와의 차이

기호(1~3)토지는 공부상 지목 전 및 답이나 일부 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)토지 위지상에 분묘 소재하며 기호(2,3)토지 위지상에는 파이프조 비닐하우스 및 컨테이너가 소재함.
본건 토지는 인접토지와의 경계가 불명확하여 측량등을 통한 적절한 조치가 요구됨.

물건 비고

. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 요약

본 보고서는 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 소재 토지에 대한 물건 분석 보고서입니다. 본 물건은 영월지원 2025타경1083 (4) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건이며, 채권자는 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 감정가는 20,628,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 164

용도: 전 (밭)

토지면적: 764.00㎡ (약 231평)

감정가: 20,628,000원

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 소재 '와석2리경로당' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 조용하고 한적한 농촌/산촌 환경을 형성하고 있습니다. 김삿갓면은 방랑 시인 김삿갓의 묘가 있는 지역으로 유명하며, 주변 관광 자원으로는 김삿갓 계곡, 난고김삿갓문학관, 조선민화박물관 등이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 지역입니다. 본 물건과 인근까지는 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건의 지번 기호별로 도로 상태가 상이합니다.

기호(1) 토지는 남서측으로 약 3M 내외의 도로를 포함하고 있습니다.

기호(2) 토지는 동측으로 약 4M 내외의 도로를 포함하고 있습니다.

기호(3) 토지는 동측으로 약 4M 내외의 도로가 있으며, 남서측으로 진입도로가 있습니다.

기호(4, 5) 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 을3 근저당(농업협동조합자산관리회사, 2014.11.25 접수)을 기준으로, 해당 경매개시결정(을22, 2025.07.25 접수) 이전에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 280,200,673원입니다.

3.2. 인수되는 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 특별히 인수되는 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 인수해야 할 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 해석될 수 있습니다.

4. 토지 이용 및 현황

4.1. 토지 이용 현황

본 물건은 완경사의 부정형 토지로, 지목은 '전'(밭)이나 일부는 현황 도로 및 일부 건부지로 이용 중입니다.

기호(1~3) 토지는 공부상 지목이 전 및 답이나 일부 현황 도로로 이용되고 있습니다.

기호(3) 토지 위에는 경량철골구조 슁글지붕 단층 주택의 일부가 소재합니다.

기호(1) 토지 위에는 분묘가 소재하며, 기호(2,3) 토지 위에는 파이프조 비닐하우스 및 컨테이너가 소재합니다.

4.2. 공부와의 차이

기호(1~3) 토지는 공부상 지목이 전 및 답이나, 일부는 현황 도로로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

4.3. 제시 외 물건 및 기타 사항

* 제시외 물건: 기호(3) 토지 위에 경량철골구조 슁글지붕 단층 주택 일부, 기호(2,3) 토지 위에 파이프조 비닐하우스 및 컨테이너가 소재합니다.

* 기타 사항: 기호(1) 토지 위에는 분묘가 소재합니다. 본 토지는 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 적절한 조치가 요구됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니, 입찰 전 반드시 해당 읍.면사무소에 문의하여 신청 가능 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 맹지

기호(4, 5) 토지는 맹지입니다. 이는 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있음을 의미합니다. 다만, 다른 기호 토지들이 도로에 일부 접해있거나 도로로 이용되는 부분이 있어 전체적인 접근성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 분묘기지권

기호(1) 토지 위에 분묘가 소재하는 점은 분묘기지권 성립 가능성을 시사합니다. 분묘기지권은 토지 소유권과 별개로 분묘를 소유 및 관리할 수 있는 권리로, 토지 이용 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

5.4. 지적 경계 불명확

토지 경계가 불명확하여 추후 측량 등이 필요할 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 개발 시 추가 비용과 시간을 발생시킬 수 있습니다.

5.5. 지역 특성

본 물건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(500M 제한)에 해당됩니다. 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 대중교통 이용이 불편하고 기반시설이 상대적으로 부족할 수 있습니다.

5.6. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역의 개발 현황 및 토지 이용 계획을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 생활정보

영월군 김삿갓면 와석리 지역은 전반적으로 자연경관이 우수한 농촌 지역입니다. 최근 김삿갓계곡 일원에 공중화장실 신설이 추진되는 등 관광객 편의 증진을 위한 시설 개선 노력이 있습니다. 난고 김삿갓 문학관, 조선민화박물관 등 문화시설이 위치해 있으며, 영월군 전체적으로 박물관 고을 특구로 조성되어 다양한 문화 체험이 가능합니다. 하지만, 대중교통 이용이 불편하고, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 면 소재지나 영월읍내로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 상권분석

본 물건이 위치한 김삿갓면 와석리 지역은 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역으로, 활발한 상업 활동이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 지역 개발은 주로 관광 자원(김삿갓 유적지, 계곡 등) 및 문화 시설(문학관, 박물관) 중심으로 이루어지고 있으며, 지역 경제는 농업과 관광업에 기반하고 있을 것으로 예상됩니다. 인근 부동산 시장 동향에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 급격한 지가 상승보다는 안정적인 흐름을 보이거나 소폭의 변동성을 가질 것으로 추정됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 농지법상 농지취득자격증명 필수, 맹지(일부), 분묘 소재, 지적 경계 불명확 등의 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 농촌 지역의 특성상 교통 및 생활 편의시설 접근성이 떨어지는 점도 고려해야 합니다. 그러나 생산관리지역으로 향후 토지 이용 가능성이 있으며, 김삿갓면이라는 지리적 특색과 주변 관광 자원을 활용한 잠재력도 일부 존재합니다. 현재 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 보여 권리상 안전성은 확보될 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 매력적인 자연환경 및 김삿갓 관련 문화 콘텐츠 접근성

* 생산관리지역으로 향후 토지 이용 가능성

* 권리관계가 명확하여 소유권 이전 시 복잡한 권리 문제가 없음

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 20,628,000원을 기준으로, 위에서 언급된 여러 리스크 요인(농지 취득, 맹지, 분묘, 경계 불명확성, 지역 접근성 등)과 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 이장 가능성 및 비용, 측량 비용 등을 면밀히 검토한 후, 시장 상황과 유사 물건의 실거래가 등을 추가적으로 분석하여 결정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 현지 공인중개사 등 전문가의 자문을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.