나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1083 [3] 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 161 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 소재 '와석2리경로당' 북동측 인근에 위치하며 본건 주위는 주택, 농경지, 임야등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하고 대중교통이용여건은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 완경사의 부정형토지로서 전 및 일부 현황 도로로 이용중임.
기호(3): 완경사의 부정형토지로서 전 및 일부 현황 도로 및 건부지로 이용중임.
기호(4,5): 완경사의 부정형토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 본건 일부를 포함하는 로폭 약 3M내외의 도로 소재함.
기호(2): 동측으로 본건 일부를 포함하는 로폭 약 4M내외의 도로 소재함.
기호(3): 동측으로 로폭 약 4M내외의 도로 소재하며 남서측으로 본건 일부를 포함하는 진입도로 소재함.
기호(4,5): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(3)토지 위지상에 경량철골구조 슁글지붕 단층 주택 중 일부가 소재함.

공부와의 차이

기호(1~3)토지는 공부상 지목 전 및 답이나 일부 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)토지 위지상에 분묘 소재하며 기호(2,3)토지 위지상에는 파이프조 비닐하우스 및 컨테이너가 소재함.
본건 토지는 인접토지와의 경계가 불명확하여 측량등을 통한 적절한 조치가 요구됨.

물건 비고

. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 영월지원 2025타경1083 (3)

소재지: 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 161

용도: 전

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 387.00㎡ (약 117.07평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 10,449,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 와석리 소재 '와석2리경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 여건은 불편한 것으로 파악됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1), (2), (3) 토지는 남서측 및 동측으로 로폭 약 3~4M 내외의 도로와 일부 접하고 있습니다. 그러나 기호(4), (5) 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본 요약에 따르면, 을(乙)3 근저당권 (접수일자 2014-11-25)이 말소기준권리로서, 해당 경매 절차에 따라 을(乙)3 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권액은 280,200,673원입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 영월군 김삿갓면 와석리는 주로 농경지와 임야가 분포하는 지역으로, 상업 활동보다는 농업 및 전원생활과 관련된 특성이 강합니다. 주변에 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

강원도 영월군 김삿갓면 와석리는 자연 경관이 우수한 지역으로, '와석2리경로당'이 인근에 위치하여 기본적인 지역 공동체 시설을 짐작할 수 있습니다. 다만, 대중교통 접근성이 낮아 도시 지역에 비해 생활 편의시설 이용에는 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

본 물건의 용도는 '전'으로 농지에 해당하며, 이에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생하므로, 입찰 전 해당 읍면사무소에 신청 가능 여부를 반드시 확인하고, 신속하게 발급받아야 합니다.

6.2. 맹지 관련 리스크

토지 일부(기호 4, 5)가 맹지이므로, 건축 등 토지 활용 시 진입로 확보를 위한 별도의 법적 조치(사도 개설, 인접 토지와의 토지 사용 승낙 등)가 필요하거나, 이를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 비도시지역인 관리지역의 경우 현황도로를 이용한 건축 허가도 가능하나, 이해관계인의 동의가 필요하며, 지자체 조례에 따라 그 요건이 달라질 수 있습니다.

6.3. 분묘기지권 관련 리스크

본건 기호(1) 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인 토지 위의 분묘를 계속 사용할 수 있는 관습법상의 권리로, 해당 분묘의 연고자와 협의가 필요할 수 있으며, 분묘 이장 등에 따른 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 현황 및 경계 관련 리스크

토지 일부(기호 1~3)는 공부상 지목이 전·답이나 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 토지 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 조치가 요구됩니다. 이는 실제 사용 가능 면적이나 이용 계획 수립 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 또한, 기호(3) 토지에는 경량철골구조 주택 일부, 기호(2,3) 토지에는 비닐하우스 및 컨테이너가 소재하는 것으로 파악되어, 이와 관련한 현황 파악 및 권리 관계 정리가 필요합니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(500M)으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규 및 조례에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 강화되는 추세이므로, 향후 개발 또는 이용 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 영월군의 농경지로, 감정가는 10,449,000원입니다. 387㎡(약 117평)의 토지는 건물 없이 매각되며, 영월군 김삿갓면의 자연 친화적인 입지에 위치합니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 맹지, 분묘기지권 존재, 현황 도로 이용 및 경계 불명확, 가축사육제한구역 지정 등 다수의 특이사항 및 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험은 매우 치명적이므로, 입찰 전 철저한 준비가 필수적입니다. 이러한 복합적인 요소들을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 10,449,000원의 감정가는 잠재적 활용 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 전원생활 및 주말 주택 부지: 김삿갓면의 한적한 자연환경은 주말 주택, 전원생활 부지 등으로 활용하기에 적합합니다.

* 가치 상승 잠재력: 장기적으로 토지 이용 규제 완화나 개발 가능성 등을 고려할 때, 가치 상승 잠재력을 지닐 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

예상 입찰가 범위: 7,314,300원 ~ 9,404,100원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 주변 부동산 시장 동향, 입찰 참여자 수, 물건의 구체적인 활용 방안 및 소유자의 낙찰 의지 등 다양한 변수에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 정확한 시세 조사를 바탕으로 본 물건의 가치를 면밀히 분석한 후, 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.