나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [19] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층2624호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (19)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층 2624호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000 원

1.3. 토지 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 구조 및 설비

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021.11.22)

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 6층, 지상 27층 중 26층

설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등.

1.6. 토지 이용 및 주변 도로

토지 형상: 대체로 평탄한 가장형 토지

이용 상태: 판매시설, 오피스텔 등 건부지로 이용 중

인접 도로: 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 준주거지역

기타 구역: 지구단위계획구역(장당지구), 철도보호지구

도로: 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)

제한사항: 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다. 평택고덕아이파크 단지는 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 직주근접 입지를 자랑합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. SRT 지제역이 차량으로 약 5분 거리에 있어 서울 수서역까지 약 20분대에 도달 가능하며, 광역급행버스(M버스), BRT 등 대중교통망 확충으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 소멸되는 권리

특별한 언급이 없는 한, 경매개시결정으로 인한 일반적인 채권 및 담보물권 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부 구조 및 이용상황 파악에 제약이 있었으며, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 속한 평택고덕아이파크 단지 내에는 CGV 영화관, 마트 등 상업 및 문화시설이 입점해 있습니다. 또한, 단지 인근에 근린생활시설과 다양한 산업단지(삼성전자 평택캠퍼스, 평택일반산업단지 등)가 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 코스트코, 이마트, 홈플러스 등 대형마트도 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

4.2. 배후 수요

삼성전자 평택캠퍼스를 비롯한 다수의 산업단지 종사자 약 40만 명을 잠재적 배후 수요로 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 CGV, 마트 등 편의시설 이용이 가능하며, 인근 근린생활시설과 대형마트(코스트코, 이마트, 홈플러스)가 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

장당동 인근으로 장당초등학교 등이 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

인근에 송탄신경외과가 도보로 접근 가능하며, 더 큰 규모의 병원은 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.6.20.까지)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 현황 조사 제약

내부 구조 및 이용상황 확인을 위한 현장 조사가 시건장치 등으로 인해 제한되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 집합건축물대장 등 공부상 내용과 다소 상이할 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상이며, 잠재적인 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 삼성전자 평택캠퍼스와 다수의 산업단지 인접으로 인한 직주근접 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 신축급 건물이며, 26층의 고층으로 조망권 등 장점을 가질 수 있습니다. 다만, 내부 현황 파악의 어려움과 임대 관계 미상 등 경매 고유의 리스크를 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 6월 20일까지로 남아있다는 점도 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 및 다수의 산업단지 인접으로 풍부한 직주근접 배후 수요 확보.

* SRT 지제역 및 광역급행버스 이용으로 우수한 서울 강남/수도권 접근성.

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 건물 노후도가 낮음.

* 26층 고층으로 일조 및 조망 프리미엄 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 동일 면적인 21.16㎡의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2024년 2월 14일, 14층, 140,000,000원

- 2025년 9월 3일, 10층, 180,000,000원

감정가는 172,000,000원입니다. 본건은 26층의 고층이라는 장점을 가지고 있으며, 이는 10층 거래 사례(180,000,000원)보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 층수 이점을 감안하면 시세는 180,000,000원을 상회할 것으로 예상됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

감정가 172,000,000원은 최근 10층 거래가(180,000,000원)보다 다소 낮게 책정되었으나, 26층의 가치를 완벽히 반영하지 못했을 가능성도 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본건은 21.16㎡(약 6.40평) 면적의 오피스텔로, 26층이라는 높은 층수와 함께 삼성전자 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 10층 거래가가 180,000,000원임을 감안할 때, 26층은 이보다 높은 시세 형성이 가능합니다. 그러나 현장 조사 제약 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 만료 시점(2026.6.20.)도 고려 대상입니다.

종합적으로 판단 시, 감정가(172,000,000원)를 기준으로 하되, 층수 이점과 시장 상황을 고려하여 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 재확인 및 추가적인 시장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.