나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [22] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 27층2721호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (22)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 27층 2721호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 172,000,000원 (1억 7,200만원)

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정도 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조의 철근콘크리트 지붕을 가진 지하 6층 및 지상 27층 건물 중 27층에 위치한 호실입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감이며, 창호는 새시 창호입니다.

사용승인일은 2021년입니다.

2.4. 이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)에 해당됩니다.

2.7. 인접 도로상태

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 683,600원

전입일자(사업일자): 2022-04-22

확정일자: 2024-02-22

배당신고일자: 2024-12-18

대항력: 없음

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리이므로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 기타 권리사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않습니다.

집합건축물대장상 기재 내용과 실제 이용 상황이 다소 상이할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재된 지역으로, 상업시설 이용이 편리합니다.

최근 실거래가 데이터를 보면, 동일 면적(21.16㎡) 오피스텔이 2025년 9월 18,000만원, 2024년 2월 14,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 17,200만원과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

5.3. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

6.2. 현장 조사 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부 구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장, 탐문 조사, 외부 관찰, 사례 등을 토대로 파악하였으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 도시계획

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.4. 주변 개발 및 환경

고덕 국제화계획지구 택지개발사업 및 산업단지가 인접해 있습니다. 평택시 내에서 폐기물 처리 시설(에코센터) 확충 논의가 있으며, 관련 시설 예정지가 주변 지역과 연관될 가능성이 있습니다. 이는 장기적으로 지역 개발 및 환경에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔은 비교적 양호한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 신축급 건물로 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다. 주거용으로 이용 가능하며, 개별난방 및 기본 생활 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과 주변 환경(폐기물 처리 시설 관련 논의 등)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공 신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 즉시 명도가 가능하며, 인수해야 할 권리가 없습니다.

* 감정가 17,200만원 대비 최근 실거래가(21.16㎡ 기준 18,000만원)를 고려할 때, 시세 반영을 통한 적정가치 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다. 최근 동일 면적(21.16㎡) 오피스텔 실거래가 최고 18,000만원을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 판단됩니다. 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태와 주변 시세, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 합리적인 가격으로 입찰에 참여할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.