나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [20] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 27층2718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (20)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 27층 2718호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 정보:

* 건물명: 평택고덕아이파크

* 주소: 경기도 평택시 경기대로 945 (장당동)

* 건축년도: 2021년

* 총 동수: 2개동 (본건 102동)

* 총 세대수: 1,200실 (본건 102동은 600실)

* 최고 층수: 지상 27층 (본건 27층)

* 총 주차대수: 1,778대 (지하 주차장)

* 주요 용도: 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 (오피스텔 포함)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개요: 채권자 서OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 683,600원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-02

* 확정일자: 2023-06-02

* 배당신고일자: 2025-01-14

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리 및 금액: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 그리고 산업단지가 혼재된 복합적인 성격의 지역입니다. 이는 다양한 연령층의 유동인구와 고정수요를 기대할 수 있는 환경을 조성합니다. 다만, 일부 후기에서는 주변 상권이 다소 부족하다는 의견도 있습니다.

* 인근 시설: 평택고덕아이파크 단지 내에는 CGV, 평택프리미엄아울렛, 코스트코 등이 위치하고 있으며, 인근에 이마트, 홈플러스 등 대형 마트도 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 본 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조이며, 외벽은 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 일반적인 오피스텔 내부 구성(방, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)을 갖추고 있습니다.

* 설비 내역: 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 불확실성: 임대관계가 미상으로, 현황 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부 구조 및 이용 상황 확인이 제한적이었으며, 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 이는 향후 임대 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태는 등기부나 건축물대장상의 내용과 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 특히 "토지거래계약에 관한 허가구역"(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 향후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 주변 환경: 평택시에서 폐기물 처리시설 확충을 논의한 이력이 있으나, 현재 본 건물 주변에서 직접적인 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지가 인접해 있다는 점은 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 27층의 고층에 위치하여 조망권 및 개방감이 우수할 것으로 예상됩니다. 삼성전자 평택캠퍼스와 가깝고 SRT 평택지제역 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어나며, 주변에 대형 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 임대 관계가 불확실하고 토지거래허가구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 설비와 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 고층 프리미엄: 27층의 고층으로, 탁 트인 전망과 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 입지: 삼성전자 평택캠퍼스 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 편의시설: SRT 평택지제역 접근성과 대형 쇼핑몰, 공원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 건과 동일한 전용면적 21.16㎡ 오피스텔의 최근 실거래가는 2024년 2월 140,000,000원(14층), 2025년 9월 3일 180,000,000원(10층)으로 확인되었습니다 [JSON 데이터]. 본 건은 27층의 고층이라는 점을 감안할 때, 2025년 9월 실거래가인 180,000,000원을 기준으로 시장 가치를 평가할 수 있습니다. 감정가 172,000,000원 또한 이러한 시세 범위를 반영하고 있습니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 물건의 장점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원 수준으로 평가됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.