나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [17] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 평택지원 2024타경53964 (17)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층 2409호

* 구분: 오피스텔

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용승인일: 2021년 11월 22일

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 172,000,000원

* 총층수: 27층 중 24층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 건물명: 평택고덕아이파크

* 동/호수: 102동 24층 2409호

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 건물 규모: 지하 6층, 지상 27층 중 24층에 위치합니다.

* 내부 이용 상태: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. (구체적인 내부 구조는 집합건축물대장 및 현장 조사 결과에 따름)

* 설비 내역: 도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 토지 형상: 대체로 평탄한 가장형 토지입니다.

* 이용 상태: "판매시설, 오피스텔 등 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 기재가 없는 것으로 보아, 인수 부담이 있는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 별도로 등재된 임차인 정보가 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 감안할 때 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 실제 현장 조사 시 임차인 유무 및 보증금/차임 현황을 재확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업시설

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재된 복합 상업/업무/주거 지역입니다.

* '평택고덕아이파크' 단지 내에는 판매시설, 업무시설 등이 포함되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

* 본건과 동일 면적(21.16㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층)

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (10층)

* 35.19㎡ 면적의 물건이 270,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 면적이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 동일 면적 오피스텔의 최근 시세는 140,000,000원부터 180,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

* 본건은 24층의 고층으로, 낮은 층수(10층, 14층)의 거래 사례보다 시세 상승 여력이 있습니다.

* 감정가 172,000,000원은 동일 면적의 최근 매매가 범위 중간값(160,000,000원)보다 높고, 최고가(180,000,000원)와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 시설 이용이 편리합니다.

* "모곡근린공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 대중교통 접근성이 우수하며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 "준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)"으로 지정되어 있습니다.

* "가축사육제한구역", "철도보호지구"로 지정되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2026년 6월 20일까지입니다. (경매 절차에는 직접적인 영향이 없으나, 향후 재매각 시점에 유의해야 합니다.)

6.2. 기타 특이사항

* 임대차 관계가 '미상'으로, 내부 확인이 제한될 경우 실제 이용 현황과 공부상 내용이 상이할 수 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 정확히 파악하지 못했을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 장당동의 '평택고덕아이파크' 내에 위치한 2021년 준공된 신축급 오피스텔입니다.

* 24층의 고층에 위치하여 우수한 일조권과 조망권을 기대할 수 있으며, 전용면적 21.16㎡로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

* 주변 산업단지 및 상업시설과의 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 최근 동일 면적의 최고가 매매 사례가 180,000,000원(10층)임을 고려할 때, 본건의 높은 층수는 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 감정가 172,000,000원은 시장 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임차인으로 인한 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 상품성이 우수하며, 24층 고층으로 인한 희소성과 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 직주근접성이 뛰어나 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 평택 지역의 개발 호재와 함께 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 동일 면적 오피스텔 최고가 거래액: 180,000,000원 (10층)

* 감정가: 172,000,000원

* 본건은 10층보다 높은 24층에 위치하여 10층 거래가액(180,000,000원) 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 감정가(172,000,000원)와 시장 최고가(180,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 높은 층수 프리미엄을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 178,000,000원

(본 제시는 투자 판단을 돕기 위한 참고 자료이며, 최종 입찰가는 본인의 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.