나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [21] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 27층2720호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (21)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 27층 2720호

건물 용도: 오피스텔

건물 규모: 지하 6층, 지상 27층 중 27층 (102동)

감정가: 172,000,000 원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 "평택고덕아이파크" 오피스텔 102동 27층 2720호입니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

인근에는 "모곡근린공원"이 소재하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로인 경기대로에 인접해 있으며, 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

건축물대장상 본건 건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 남규현 임차인이 거주 중입니다.

* 보증금: 5,000,000 원

* 차임: 683,600 원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2024-02-20

* 배당신고일자: 2024-12-26

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

상기 임차인 남규현은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

따라서, 낙찰자가 인수하는 별도의 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 속한 평택고덕아이파크 단지는 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 산업단지가 복합적으로 분포하는 지역에 위치하고 있습니다.

단지 내 또는 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 위치할 것으로 예상되며, 산업단지 인접으로 배후 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 21.16㎡ 면적의 동일 아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월: 180,000,000 원 (10층)

* 2024년 2월: 140,000,000 원 (14층)

감정가(172,000,000 원)는 두 거래 사례의 중간 또는 그 이상 수준입니다.

2024년 2월 거래(1.4억) 대비 2025년 9월 거래(1.8억)에서 시세 상승세가 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 모곡근린공원이 위치하여 여가 활동 및 휴식을 취하기에 좋습니다.

상업 시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에는 장당초등학교, 세교중학교, 평택고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

의료 시설 또한 평택시내 병원들을 이용하기 편리한 위치에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하지만, 본건은 오피스텔 건물 매각으로 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.

다만, 토지이용계획 상 철도보호지구, 가축사육제한구역 등에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 남규현은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않지만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부 확인이 제한되었으므로, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의거하여 작성되었습니다. 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 신축 오피스텔(2021년 사용승인)로, 비교적 좋은 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

면적 21.16㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구나 소규모 사업자에게 적합할 수 있습니다.

인근 공원 및 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 최근 실거래가도 상승세를 보이고 있습니다.

임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으며, 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 평택시 장당동 핵심 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적: 21.16㎡의 전용면적은 1인 가구 임대 수요를 충족시키기에 적합합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 없는 임차인으로 낙찰자가 인수하는 보증금이 없습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 최근 거래 사례에서 시세 상승 추세가 확인되어 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000 원 수준으로 산정됩니다.

이는 감정가 172,000,000 원 대비 약 90.1% 수준이며, 최근 실거래가(1.4억 ~ 1.8억)를 반영한 보수적인 접근입니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 분위기, 경쟁자 수, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.