나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [18] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2425호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경53964 (18) 물건에 대한 보고서입니다.

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 24층 2425호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 172,000,000원

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 현황

본 건은 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 102동 24층 2425호에 위치합니다.

건축물대장상 집합건물로, 2021년 11월 22일 사용승인된 신축 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조이며, 총 27층 중 24층에 해당합니다.

건축물대장상 전유면적은 21.16㎡(약 6.40평)입니다.

총 주차 대수는 1778대입니다.

2.2. 주위 환경

본 건은 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하고 있으며,

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역입니다.

전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 교통 및 도로 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

동측으로 약 35미터, 북측 및 남측으로 약 15미터, 서측으로 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용계획

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

중로 2류(폭 15-20m) 및 중로 3류(폭 12-15m) 도로에 접해있습니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2023년 6월 21일부터 2026년 6월 20일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (18)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인 보증금 합계는 0원으로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

3.3. 소멸되는 권리 및 인수되는 권리

본 경매 물건은 임의경매로, 매각으로 인해 등기부상의 권리 대부분이 소멸될 것으로 예상됩니다.

명시적으로 인수해야 할 유치권, 저당권, 전세권 등의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

추가적인 권리 변동 사항은 매각기일 직전 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 물건은 주거용으로 이용 가능한 오피스텔입니다.

2021년 준공된 신축 건물로, 깔끔한 내외부 상태를 기대할 수 있습니다.

총 27층 건물에 해당하며, 본 건은 24층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

넓은 주차 공간(총 1778대)은 거주 편의성을 높입니다.

4.2. 지역 내 입지

오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재된 지역으로, 배후 수요가 존재합니다.

평택시의 지속적인 개발 및 산업단지 조성으로 인해 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어 신규 개발 및 거래에 대한 규제가 있음을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

본 건(2425호)의 정확한 내부 구조는 현장 방문을 통해 확인해야 하나, 일반적인 오피스텔 내부로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 구성될 것으로 추정됩니다.

도시가스에 의한 개별난방 시스템을 갖추고 있으며, 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 모곡근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 상업시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 산업단지가 인접하여 관련 종사자들의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변 시설에 대한 추가적인 정보는 지도 검색 등을 통해 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 상태

현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 정확히 파악하지 못했습니다.

실제 내부 상태와 공부상 내용이 다소 상이할 가능성이 있습니다.

건물 자체의 관리 상태 및 수리 필요 여부는 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 지역적 요인

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 재산권 행사 시 제한이 따를 수 있습니다. (지정 기간 2026.06.20.까지)

주변에 산업단지가 있어, 단지 내 업종에 따라 소음, 악취 등 환경적 영향을 받을 수 있습니다. 정확한 산업단지 종류 및 거리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건축물대장상 주용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 점은 향후 행정적 이슈 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 평택 고덕 지역의 개발 잠재력과 함께 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

경매 물건으로서 권리상 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 내부 상태 미확인, 토지거래허가구역 지정, 주변 산업단지 인접 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

감정가 수준이 최근 최고 실거래가와 유사하나, 적극적인 시세 조사와 내부 상태 확인을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로서 즉시 임대 수익 창출 가능

* 평택 고덕 지역의 지속적인 개발 및 산업단지 종사자 배후 수요

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능

* 24층 고층으로 인한 우수한 조망 및 쾌적성

* 인근 공원과의 접근성

9. 예상 입찰가

감정가: 172,000,000원

최근 실거래가 (21.16㎡ 기준): 140,000,000원 (2024.02) ~ 180,000,000원 (2025.09)

종합 분석 결과, 본 물건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

신축 오피스텔이라는 점과 최근 매매가 상승세를 고려할 때, 감정가 이상에서도 경쟁이 있을 수 있습니다.

그러나 내부 상태 확인 불가, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

안정적인 수익률 확보를 위해, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

구체적인 입찰 희망가는 내부 상태 및 주변 시세 재확인 후 최종 결정하시길 바랍니다.

추천 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.