나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [15] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 23층2325호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (15)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 23층 2325호

물건 종류: 오피스텔

건축 연도: 2021년

감정가: 172,000,000원 (1억 7천 2백만 원)

토지 면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

인접한 도로는 폭이 약 10~35미터 내외로 아스팔트 포장되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바가 없습니다.

임차인 현황: 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

주의사항: 임대차 관계가 미상임에도 불구하고, 인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 실제 점유자 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 평택고덕아이파크는 총 1325세대의 오피스텔 및 상업시설 복합단지입니다.

102동은 해당 단지 내에서 600세대에 해당하는 큰 규모를 갖추고 있습니다.

총 주차 대수는 1778대로 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

주변에 산업단지가 혼재하고 있어 배후 수요가 예상되나, 산업단지의 종류 및 영향력에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조이며, 2021년 11월 22일에 사용 승인되었습니다.

본건은 102동 23층에 위치하며, 건물은 지하 6층, 지상 27층으로 구성되어 있습니다.

외벽은 페인트 마감 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 되어 있습니다.

개별 도시가스 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근 "모곡근린공원"이 있어 주거 환경에 쾌적함을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 이용 현황 및 구조가 공부와 다소 상이할 가능성이 있습니다.

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 2026년 6월 20일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 산업단지가 혼재하는 지역으로, 산업단지의 종류에 따라 소음, 악취, 환경 오염 등 혐오시설의 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

평택고덕아이파크는 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔 단지로, 현대적인 시설과 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

23층이라는 고층에 위치하여 조망권 확보 및 개방감이 우수할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 기간 등은 매수인이 인수해야 할 잠재적 위험 요소입니다.

주변 산업단지의 존재는 임대 수요 측면에서 긍정적일 수 있으나, 환경적 영향에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

개발 지역: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

소형 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)의 전용면적으로 1인 가구 및 젊은 직장인 등에게 적합한 수요층을 확보할 수 있습니다.

고층 희소성: 23층에 위치하여 동일 단지 내에서도 선호도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다.

최근 21.16㎡ 면적의 매매 사례를 보면, 2024년 2월 14층이 140,000,000원에 거래되었고, 2025년 9월 10층이 180,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 23층으로 10층 거래가보다 높은 가격을 형성할 가능성이 있습니다.

2025년 10층 매매가(180,000,000원)와 감정가(172,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 고층 프리미엄과 최근 시세 상승 추세를 반영하여, 170,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 권리 분석상의 위험 요소(미상 임대차 관계 등)를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적으로 168,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.