나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [13] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 21층2125호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53964 (13)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 21층 2125호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

* 감정가: 172,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 102동 21층 2125호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임마감 등, 창호는 새시창호입니다.

* 이용상태: 주거용 오피스텔로서, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

* 설비내역: 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김용빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-06-22.

1.3. 상권분석

* 최근 매매/임대 정보 분석:

* 2025년 9월 3일 거래 (21.16㎡, 10층, 직거래): 180,000,000원

* 2024년 2월 14일 거래 (21.16㎡, 14층, 중개거래): 140,000,000원

* 2024년 2월 5일 거래 (35.19㎡, 20층, 중개거래): 270,000,000원 (참고용)

* 시세 분석:

본건(21.16㎡, 21층)의 감정가는 172,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 매매 사례를 보면, 2024년 2월 14일 14층이 140,000,000원에, 2025년 9월 10층이 180,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 최근 거래가 중 중간 수준에 해당하며, 10층 거래가(180,000,000원)보다 낮습니다. 21층이라는 높은 층수를 고려할 때, 향후 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 지도 및 일반 검색을 통해 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 존재: 김용빈 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 명도 절차 진행 시 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에 시간과 소요 비용이 발생할 수 있습니다.

* 정보 비일치 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부 상태가 집합건축물대장 내용과 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 인수되는 임대차 관계는 없으나 실제 점유 현황은 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 편리한 교통 환경과 주변 상업 및 산업단지 시설의 접근성이 뛰어나 직주근접성이 우수합니다. 권리상 인수할 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다. 토지거래계약허가구역이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 최근 실거래가와 감정가 수준을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 현대적인 시설과 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 평택 고덕지구 인근으로, 산업단지 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 개발 계획과 광역 교통망 확충은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 층수: 21층이라는 높은 층수는 조망권과 개방감을 확보하여 상품 가치를 높입니다.

* 권리상 안전성: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 명도 후 즉시 재활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건(21.16㎡, 21층)의 감정가는 172,000,000원입니다.

21. 16㎡ 면적의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 14일, 14층 매물: 140,000,000원

* 2025년 9월 3일, 10층 매물: 180,000,000원

* 예상 가격 산정: 21층이라는 고층임을 감안할 때, 10층 매물(180,000,000원)과 유사하거나 그 이상의 가치로 평가될 수 있습니다. 감정가(172,000,000원)는 10층 실거래가보다 낮지만, 14층 실거래가보다는 높습니다. 안전 마진 확보 및 입찰 경쟁률을 고려할 때, 감정가를 기준으로 ±10% 범위 내에서 입찰가를 검토할 수 있습니다.

* 권리상 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 178,000,000원

* 추천 입찰가: 170,000,000원 내외 (현장 조사 및 입찰 당일 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.