나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [10] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 18층1802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 18층 1802호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상27층 중 18층

준공일자: 2021년 11월 22일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 169,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m) 및 중로3류(폭 12m-15m)와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을1 순위의 서울축산업협동조합 근저당권(127,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황

등기부상 권리 분석 결과, 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2022-03-21, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 노승현 (말소)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2022-03-21, 권리종류: 근저당권, 권리자: 서울축산업협동조합, 권리금액: 127,000,000원 (말소기준권리, 말소)

* 등기구분: 을4, 접수일자: 2023-03-27, 권리종류: 근저당권, 권리자: 케이비증권주식회사, 권리금액: 13,000,000,000원 (말소)

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2024-09-30, 권리종류: 가압류, 권리자: 농협은행, 권리금액: 289,686,899원 (말소)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2024-10-22, 권리종류: 임의경매, 권리자: 서울축산업협동조합, 권리금액: 2,816,662,373원 (말소)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-10-30, 권리종류: 가압류, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 17,897,380원 (말소)

총 등기부채권액: 13,434,584,279원 (매각으로 전액 소멸 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-29

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 장당동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 그리고 인근 산업단지로 인해 직주근접 수요가 기대되는 복합상권입니다. 평택고덕아이파크 자체는 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화및집회시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 학교: 평택청담고등학교, 평택세교초등학교, 평택신장중학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

* 편의시설: 상업지역에 인접하여 대형마트, 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 산업단지: 인근 산업단지 조성으로 인한 배후 수요가 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

신축(2021년 준공)에 가까운 건물로, 오피스텔로서의 주거 환경 및 편의시설 이용이 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 정보 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부 구조 및 이용 상황 파악에 일부 제약이 있었습니다. 다만, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 내에 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. (2026년 6월 20일까지)

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 평택고덕아이파크 오피스텔로서, 신축급 건물이며 입지 및 교통이 비교적 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다. 인근 산업단지 및 상업시설과의 접근성이 좋아 임대 수요가 기대됩니다. 토지거래허가구역이라는 점은 고려해야 하나, 전반적으로 안정적인 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 주변 산업단지 및 상업시설의 배후 수요가 풍부합니다.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 최근 실거래가를 고려한 합리적인 시세 형성 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 전용면적 21.16㎡ 기준 시세는 1억 4천만원에서 1억 8천만원 범위로 파악됩니다. 최근 매매 사례(2025년 9월, 1억 8천만원)와 감정가(1억 6천9백만원)를 고려하여, 예상 입찰가는 170,000,000원부터 시작하여 경매 상황에 따라 조정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.