나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [1] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026-06-22

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층 417호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물면적: 35.19㎡ (약 10.65평) / 전용면적 35.19㎡

토지면적: 10.90㎡ (약 3.29평) / 토지 지분 10.9㎡

감정가: 306,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역임.

제반 입지조건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 자유로운 편임.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

제반 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 서울축산업협동조합 근저당 (2022-03-21 접수, 246,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 소멸될 권리임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 지상권 없음)

이외 등기부등본상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정인 권리들임. (예: 을4, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 월세 등의 구체적인 금액이 미상인 경우, 인수 여부 및 명도 저항 등 잠재적 위험이 있을 수 있으므로 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 현황

건축물명: 평택고덕아이파크

준공년도: 사용승인일 2021-11-22 (건축허가 2018-04-19)

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조

규모: 지하 6층, 지상 27층 (총 3개동, 102동은 지상 27층)

전유부: 4층 417호 (건축물대장상 2022-09-09 사용승인)

총 세대수 (102동 기준): 600세대 (전체 단지 1325세대)

주차: 총 1778대 (102동 기준은 별도 확인 필요, 공동주택 기준 1.8대/세대 이상으로 충분한 것으로 보임)

4.2. 주변 상권

오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재하는 지역임.

아파트, 오피스텔, 상가 등이 밀집되어 있어 지역 내 수요를 충족할 것으로 예상됨.

4.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 준주거지역

지구단위계획구역 (장당지구)

도로: 중로2류 (15-20m), 중로3류 (12-15m) 접합

기타 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2026.6.20까지)

5. 생활정보

5.1. 건물 내 시설

개별난방 (도시가스)

위생 및 급·배수설비

소화전설비, 화재탐지설비

승강기 설비

5.2. 주변 편의시설

오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 인접.

주변에 공원이 소재하여 쾌적성 확보.

외부 조사 결과, 주변에 홈플러스, 이마트, 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됨.

외부 조사 결과, 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리보다 후순위의 다수 근저당, 가압류, 압류가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권)는 확인되지 않음.

6.2. 임대차 관계

임대관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 협상 등에 시간이 소요될 수 있음.

인수 보증금 합계가 0원이지만, 미상인 임차인의 권리 여부 확인 필요.

6.3. 기타

현장 조사가 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부 확인이 제한되었음. 실제 내부 구조 및 이용 상황이 공부와 다를 수 있음.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2026.6.20까지), 허가 취득 시까지 거래에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

평택고덕아이파크는 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로, 주거 및 업무 환경이 양호한 편임.

산업단지, 업무시설, 주거시설이 복합된 지역으로 수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 지역 내 공급 물량도 많은 편임.

권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리로 인해 대부분 소멸될 것으로 판단됨.

임대 관계 미상이 리스크 요인이지만, 인수되는 보증금이 0원으로 명도 부담은 크지 않을 것으로 보임 (단, 실제 임차인 권리 확인 필요).

감정가 대비 최근 실거래가 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로 비교적 우수한 건축 연한 및 관리 상태 기대.

평택 지역의 개발 호재 및 산업단지 배후 수요 존재.

일괄매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보.

다수의 채무로 인해 경매 진행되었으나, 말소기준권리로 권리관계가 정리될 예정.

9. 예상 입찰가

감정가: 306,000,000원

최근 매매 사례 분석:

35. 19㎡ (본건과 동일 면적) 2024년 2월 20층 매매가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

21. 16㎡ (소형 면적) 2025년 9월 10층 매매가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

21. 16㎡ (소형 면적) 2024년 2월 14층 매매가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

평택고덕아이파크 35.19㎡ (10.65평)의 최근 최고 실거래가는 2억 7천만원 수준임.

감정가는 3억 6백만원으로, 실거래가보다 높게 책정되어 있음.

현재 시점의 시장 가치를 고려할 때, 최근 실거래가인 2억 7천만원을 기준으로 판단하는 것이 합리적일 수 있음.

다만, 2025년 9월의 소형 평형 매매가가 1억 8천만원인 점을 감안할 때, 시장 변동성을 고려해야 함.

임대 수익률 등을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

최저 입찰가는 감정가의 70% (214,200,000원)부터 시작될 수 있으나, 유찰 시 진행될 가격 변동을 주시해야 함.

최종 예상 입찰가: 현재 시세 및 감정가 수준을 종합적으로 고려하여 260,000,000원 내외를 권장함. (이는 보수적인 추정치이며, 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.