나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [11] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 19층1918호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53964 (11)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 19층1918호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적: 6.58㎡ (약 2.0평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.4평) (전용면적)

* 건물 준공일: 2021년 11월 22일

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본 건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 내에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 인근에 모곡근린공원이 위치하고 있습니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-13

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다. 일반적으로 임의경매에서는 대부분의 권리가 소멸되나, 인수 가능한 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다. (단, 본 건의 경우 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 용도:

* 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 판매시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합 이용 중입니다.

* 본 물건은 오피스텔 전용으로 이용 중입니다.

* 주변 시설:

* 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재하고 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 평택고덕아이파크는 2021년 준공된 신축급 오피스텔 단지로, 주변 상권 형성에 기여하고 있습니다.

* 산업단지 근접성:

* 평택고덕아이파크 인근에 평택 첨단산업단지, LG디지털파크 등 다수의 산업단지가 위치하고 있습니다. 이는 직장인 수요 확보에 긍정적일 수 있으나, 일부 소음, 매연, 교통량 증가 등 환경적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태:

* 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조이며, 지하 6층, 지상 27층 중 19층에 위치합니다.

* 내외부 마감은 일반적인 오피스텔 수준으로 보입니다 (몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임, 벽지, 타일, 새시창호).

* 내부 이용 상태 (추정):

* 전용면적 21.16㎡ (약 6.4평)으로, 방 1~2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성될 것으로 보입니다. (정확한 내부 구조는 현장 확인 필요)

* 설비 내역:

* 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 생활 편의시설:

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 모곡근린공원 인근에 위치하여 녹지 공간 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역:

* 본 건은 지정기간(2023.6.21.-2026.6.20.) 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 낙찰자는 잔금 납부 후 관할 시·군·구청으로부터 토지거래 허가를 받아야 소유권 이전 등기가 가능합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 되거나 벌금이 부과될 수 있으므로, 사전에 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 산업단지 인접:

* 주변 산업단지로부터 발생하는 소음, 공해, 교통 체증 등 환경적인 영향이 있을 수 있으며, 이는 향후 매매 또는 임대 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 현장 조사 한계:

* 폐문 등으로 내부 확인이 어려운 경우, 집합건축물대장상 내용이나 외부 관찰에 의존하므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. (제시된 정보만으로는 큰 문제 없을 것으로 보이나, 직접 확인이 중요합니다.)

1.6. 종합 의견

* 평택고덕아이파크는 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 소형 면적으로 1인 가구나 투자용으로 적합합니다.

* 임차인이 대항력이 없고 보증금/차임이 0원이어서 권리 관계가 명확하다는 점은 큰 장점입니다.

* 그러나 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차의 복잡성과 주변 산업단지의 환경적 영향을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 현 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 관리가 용이하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 없으며, 인수하는 보증금도 없습니다.

* 성장 가능 도시: 평택시는 삼성전자 반도체 공장 등 대규모 산업단지 조성으로 지속적인 성장 잠재력을 가진 지역입니다.

* 높은 층수: 19층에 위치하여 우수한 조망과 쾌적성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 169,000,000원

* 최근 매매 사례 (21.16㎡ 기준): 140,000,000원 (2024.02, 14층), 180,000,000원 (2025.09, 10층)

* 시세 분석:

* 실제 매매 사례를 보면 14층 오피스텔이 1.4억원에 거래되었고, 10층 오피스텔이 1.8억원에 거래되었습니다 (2025년 9월 거래는 미래 시점 거래이나, 최근 시세 반영 추정).

* 본 물건은 19층으로, 10층 및 14층보다 높은 층수임을 감안할 때, 1.8억원 이상의 가치를 가질 수 있으나, 낙찰가는 감정가(1.69억원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정 등 부대적인 절차의 번거로움을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.