나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [12] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 19층1923호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53964 (12)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 19층1923호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 244,000,000 원

* 토지면적: 9.01㎡ (약 2.72평)

* 건물면적: 29.11㎡ (약 8.80평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 평택시 장당동 154번지에 위치한 평택고덕아이파크 102동 19층 1923호입니다. 삼성전자 평택캠퍼스와 인접해 있습니다.

* 주변환경: 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. SRT와 KTX가 정차하는 평택지제역까지 차량으로 약 5분 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내에 CGV 평택고덕, 평택프리미엄아울렛, 코스트코 평택점이 입점해 있으며, 인근에 이마트 평택점, 홈플러스 송탄점 등 다양한 쇼핑 시설이 있습니다.

* 자연환경: 모곡근린공원 서측 인근에 위치하고 있습니다. [Provided text]

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 물건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없습니다. [Provided text]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다. [Provided text]

* 주의사항: 임대 관계가 미상이고 보증금이 0원으로 확인되지만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 배후수요: 삼성전자 평택캠퍼스를 비롯한 다수의 산업단지 종사자 약 40만명을 배후수요로 확보하고 있습니다.

* 상업시설: 단지 내 및 인근에 대형 쇼핑몰, 영화관, 마트 등 풍부한 상업시설이 밀집해 있어 상업 기능이 매우 발달해 있습니다.

* 입지 장점: 삼성전자 및 주요 산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 높으며, SRT 평택지제역을 통해 서울 강남 접근성이 우수한 점이 큰 장점입니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물 동: 102동

* 해당 층수: 지상 27층 중 19층

* 사용승인일: 2021년 11월

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조입니다.

* 난방 방식: 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다. [Provided text]

* 주변 시설: CGV, 코스트코, 프리미엄 아울렛, 대형마트 등 다양한 생활 편의시설이 단지 내 또는 도보 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)에 포함되어 있으므로, 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. [Provided text]

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주 현황 및 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인해야 합니다. [Provided text]

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 폐문 등으로 내부 구조 및 이용 상황 확인에 제약이 있었으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의거한 정보이므로 실제와 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. [Provided text]

7. 종합 의견

평택고덕아이파크는 삼성전자 평택캠퍼스 및 다수의 산업단지와 인접한 탁월한 입지 조건을 자랑하며, 단지 내외의 풍부한 편의시설과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 본 물건은 전용면적 29.11㎡ (약 8.80평)의 1~2인 가구에 적합한 크기이며, 19층의 고층이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이고 내부 확인에 일부 제약이 있었던 점은 신중히 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 임대수요와 향후 시세 상승 가능성을 가진 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 확실한 직주근접 수요: 삼성전자 평택캠퍼스를 포함한 인근 산업단지의 탄탄한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 뛰어난 생활 인프라: 단지 내에 영화관, 대형마트, 쇼핑 시설 등이 완비되어 있으며, 주변 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 교통 호재 및 접근성: SRT 평택지제역을 통해 서울 강남까지 20분대에 도달 가능하며, 향후 교통망 확충이 예정되어 있어 미래 가치가 높습니다.

* 브랜드 가치: '아이파크'라는 높은 브랜드 인지도를 가진 신축 오피스텔로서, 시장에서 안정적인 선호도를 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 244,000,000 원

* 최근 실거래가 분석 (29.11㎡, 19층 기준):

* 21.16㎡ (10층) 매매가 1.8억 (2025.09, 약 851만원/㎡)

* 35.19㎡ (20층) 매매가 2.7억 (2024.02, 약 767만원/㎡)

* 21.16㎡ (14층) 매매가 1.4억 (2024.02, 약 662만원/㎡)

* 감정가 대비 평당가: 약 838만원/㎡ (244,000,000 원 / 29.11㎡)

* 분석 의견: 본건은 전용면적 29.11㎡ (약 8.80평)으로, 35.19㎡ 물건(2.7억, 20층)과 유사한 크기이며 19층의 고층이라는 장점을 고려할 때, 실거래가와 감정가 사이에서 적정 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 특히 21.16㎡(10층) 물건의 1.8억(약 851만원/㎡) 거래가는 본건의 감정가 수준과 유사합니다. 따라서, 보수적으로 감정가의 90%~95% 수준을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000 원 ~ 235,000,000 원 (권장 입찰가는 225,000,000 원 내외입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.