나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [7] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층1207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 평택지원 2024타경53964 (7)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층 1207호

물건 종류: 오피스텔

감정평가액: 164,000,000원

토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 총괄 표제부 정보:

* 건물명: 평택고덕아이파크

* 주용도: 업무시설 (업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설)

* 사용승인일: 2021년 11월 22일

* 총 주차대수: 1,778대

건물 표제부 정보 (102동):

* 동: 102동

* 층수: 지하 6층, 지상 27층

* 건물 높이: 106.2m

* 해당 동 호수: 600호

전유부 정보 (1207호):

* 층: 12층

* 해당 호수: 1207호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 102동 12층 1207호입니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로, "모곡근린공원"이 서측 인근에 소재하여 녹지 공간 접근성이 있습니다.

제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 대체로 평탄한 가장형이며, 판매시설, 오피스텔 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)이며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있어 계약 시 허가 관련 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 13,434,584,279원입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송 (성명 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이나 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 평택고덕아이파크 단지는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 복합적으로 분포하는 지역입니다.

주거용 오피스텔로서, 주변의 산업단지 종사자들을 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 쇼핑몰 등 중심 상업 지구와의 거리는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "모곡근린공원" 인근에 위치하여 주거 환경의 쾌적성을 더합니다.

* 건축물 정보: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조입니다.

* 설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시점 및 관련 법규에 따른 허가 절차 확인이 필요합니다.

* 내부 상태: 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 실제 이용 상황 확인에 제약이 있었으며, 집합건축물대장 기재 내용과 실제가 다소 상이할 가능성이 있습니다. 명도 진행 및 내부 상태 점검 시 유의가 필요합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 임차인 송 이 대항력 없는 조건으로 보증금 및 차임이 0원으로 파악되어 인수 부담은 없습니다.

* 기타: 오피스텔의 특성상 층간 소음 등 일반적인 공동주택 생활에서 발생할 수 있는 문제는 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

평택시 장당동 소재 평택고덕아이파크 오피스텔 경매 물건으로, 비교적 신축 건물이며 입지 조건 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.

권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없다는 장점이 있습니다.

주변 산업단지 배후 수요와 함께 공원 인접으로 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

다만, 토지거래 허가구역 지정 사항과 현장 조사 시 내부 확인의 어려움은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공)인 평택고덕아이파크 오피스텔입니다.

* 평택 지역의 개발 호재 및 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명도 외에는 추가적인 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(21.16㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 3일, 10층 거래: 180,000,000원

* 2024년 2월 14일, 14층 거래: 140,000,000원

본건은 12층에 위치하며, 2025년 9월 거래 사례(1.8억원)가 가장 최근 시세를 반영하는 것으로 보입니다. 감정가(1.64억원)는 해당 시세 대비 다소 낮은 편입니다. 14층 거래 사례(1.4억원)는 시점 및 층수 차이로 인해 현재 시세와 다소 괴리가 있을 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건 오피스텔의 현 시세는 1.7억원에서 1.9억원 사이로 추정됩니다.

예상 입찰가:

감정가(1.64억원)와 최근 시세(1.8억원)를 고려하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원 (1억 7천 5백만원) 에서 185,000,000원 (1억 8천 5백만원) 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서 제시된 내용은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건의 상태, 현장 답사, 권리관계 변동 등과 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.