나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [8] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층1225호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (8)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층 1225호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

면적:

* 토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

* 토지지분: 6.65㎡ (약 2.01평)

* 건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

* 건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축물 정보 (평택고덕아이파크):

* 준공년도: 2021년

* 총 규모: 대지면적 16,362㎡, 연면적 149,838.01㎡, 총 1,325세대

* 주차: 총 1,778대 (세대당 약 1.34대)

* 해당 동 (102동): 지상 27층, 지하 6층 규모

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 장당지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m-20m) 접합, 중로3류 (폭 12m-15m) 접합

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 철도보호지구

* 토지거래계약허가구역 (지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20. - 현재 만료)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 "평택고덕아이파크" 내 오피스텔로서, "모곡근린공원" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 그리고 산업단지가 혼재되어 있어 다양한 시설 이용이 가능한 지역입니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

동측, 북측, 남측, 서측으로 각각 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1, 근저당권 (서울축산업협동조합, 2022-03-21 접수, 127,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부 상 을1 근저당권을 포함하여 을4(근저당권), 갑3(가압류), 갑4(임의경매), 갑5(가압류) 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한태희

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 683,000원

* 확정일자: 2024-04-11

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 임대차 관계 미상

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 한태희는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

3.6. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 13,434,584,279원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 평택시 장당동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 그리고 다수의 산업단지가 복합적으로 개발된 지역입니다. 이러한 환경은 주거 수요와 더불어 상업 및 업무 시설의 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 주변 시설

* 공공시설: 모곡근린공원 등 녹지 공간 인접

* 상업시설: 근린생활시설 및 상업지구 인접 (일반적인 오피스텔 단지 내 상가 및 주변 상권)

* 산업시설: 인근 산업단지 조성으로 인한 직주근접 수요 예상

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조

* 층수: 지하 6층, 지상 27층 중 12층 (102동 1225호)

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 새시 창호

5.2. 이용상태 (주거용 오피스텔)

주거용으로 이용 중인 오피스텔로, 일반적인 오피스텔 내부 구조(방, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 내부 구조는 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의거함)

5.3. 설비내역

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방

* 위생/급배수: 기본적인 위생 및 급배수 설비

* 기타: 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 현재 파악된 임차인(한태희)은 대항력이 없으나, 추가적인 미등재 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 내부 상태 불확실성

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부 구조 및 이용상황 등을 집합건축물대장, 탐문, 외부 관찰 등에 의거하여 파악하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 이는 인수 후 내부 수리 및 활용 계획 수립에 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 토지거래계약허가구역 지정 만료

해당 물건은 과거 토지거래계약허가구역으로 지정된 바 있으나, 현재(2026년 7월 8일 기준) 지정 기간(2026년 6월 20일)이 만료되어 거래 허가 관련 문제는 해소되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 장당동의 평택고덕아이파크 내 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 기대됩니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고 명도가 변수가 될 수 있으며, 현장 조사 제약으로 인한 내부 상태의 불확실성은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 다양한 생활 편의시설 및 산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 평택 지역의 지속적인 개발과 산업단지 입주에 따른 오피스텔 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(21.16㎡)의 경우 2024년 2월 14일 14층이 140,000,000원에 거래되었고, 2025년 9월 3일 10층이 180,000,000원에 거래될 것으로 예상됩니다. 이는 시장 가격이 상승 추세이거나, 과거 거래가 상대적으로 낮았을 가능성을 시사합니다. 본건은 12층에 위치하며 감정가는 164,000,000원입니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 10층 기준 180,000,000원의 미래 시세 전망치를 감안하면, 본건은 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 으로 제안합니다. 이는 시장의 잠재적 가치와 감정가를 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.