나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 11층1125호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53964 (5)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 11층 1125호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

* 건물면적 (전용): 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (경매 신청 채권자로 추정)

* 특이사항: 공동담보 (물건 전체에 대한 공동담보 설정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지조건은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건축물 정보:

* 건축연도: 2021년 (JSON 정보)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (JSON 정보)

* 층수: 지하 6층, 지상 27층 (JSON 정보)

* 토지 이용 현황: 대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(127,000,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권이전(신탁등기말소): 노승현 (2022.03.21)

* 근저당권: 서울축산업협동조합 (127,000,000원, 2022.03.21) - 말소기준권리

* 근저당권: 케이비증권주식회사 (13,000,000,000원, 2023.03.27) - 말소

* 가압류: 농협은행 (289,686,899원, 2024.09.30) - 말소

* 임의경매: 서울축산업협동조합 (2,816,662,373원, 2024.10.22) - 말소

* 가압류: 중소기업은행 (17,897,380원, 2024.10.30) - 말소

* 총 권리금액: 약 134억 3천만원 (등기부채권 총액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (물건명세서)

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 종합 권리 분석: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 총 권리금액이 매우 높은 점은 건물 전체 또는 공동 소유주의 재정 상태와 관련될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 추

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 683,000원

* 전입/사업일자: 2024-04-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 장당동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재하는 지역으로, 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 잠재 가치: 인근 산업단지 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 하는 배후 수요가 존재하며, 평택시의 지속적인 개발 계획과 함께 상권의 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 시설: 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외부 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 주거용으로 이용 가능하며, 내부 구조는 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

* 기타: 도시가스 개별난방, 위생, 급배수, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부 이용 상황이 집합건축물대장 등과 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 공동담보: 물건 전체에 공동담보가 설정되어 있어, 다른 채권자나 담보물의 처리 결과에 따라 추가적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 6월 20일까지 지정된 토지거래허가구역으로, 해당 기간 내 거래 시 관련 절차를 준수해야 합니다.

* 대규모 채무: 등기부상 총 권리금액이 약 134억 원에 달하는 점은 주목해야 할 부분입니다. 비록 모든 권리가 말소될 예정이라도, 건물 전체의 재무 건전성이나 소유주의 채무 관계를 간접적으로 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 공동담보 설정 및 높은 총 채권 총액은 해당 건물 또는 소유주와 관련된 재정적 리스크를 시사할 수 있으며, 토지거래허가구역 지정 기간 내 거래 시 관련 절차를 준수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내외부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 깔끔한 권리관계: 모든 등기 권리가 말소 예정되어 있어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 21.16㎡ (약 6.4평)의 전용 면적으로, 1인 가구 또는 임대 수익형으로 활용 시 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 임대 수요: 주변 산업단지 및 업무 시설과의 인접성으로 인해 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 향후 시세 상승 기대: 평택시의 개발 호재 및 꾸준한 인구 유입으로 장기적인 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 164,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 21.16㎡):

* 2024년 2월: 140,000,000원 (14층)

* 2025년 9월 (예상): 180,000,000원 (10층)

* 분석:

* 감정가는 16,400만원입니다.

* 유사 면적의 실거래가 중 2024년 2월 거래가 14,000만원은 보수적인 시세를 반영합니다.

* 2025년 9월 예상 거래가 18,000만원은 현재 시점에서 약간 높은 기대치를 반영할 수 있습니다.

* 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 권리 부담은 없습니다.

* 경매 특성상 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

* 예상 입찰가:

* 보수적으로 접근 시, 최근 실거래가 하단(14,000만원)과 감정가(16,400만원)를 고려하여 150,000,000원 ~ 158,000,000원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 시장 상황과 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 핵심: 낙찰 시 인수하는 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.