나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [9] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 14층1425호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (9)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 14층1425호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 전용면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지 지분 면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물 총 면적 (102동): 38,128.8㎡ (약 11,533.9평)

토지 총 면적 (단지 전체): 16,362㎡ (약 4,949.7평)

감정가: 164,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 내 102동 14층 1425호에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 대체로 평탄한 가장형으로, "판매시설, 오피스텔 등 건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)입니다.

중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.).

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 을1 (서울축산업협동조합 근저당, 2022.03.21., 127,000,000원)

경매개시결정 등기: 갑4 (서울축산업협동조합 임의경매, 2024.10.22., 2,816,662,373원)

제공된 등기부 요약에 따르면, 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 정보

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

층수: 지하 6층 ~ 지상 27층 중 14층

주요 용도: 업무시설 (오피스텔, 판매시설 등)

주요 설비: 개별난방(도시가스), 위생, 급배수, 승강기 등

4.2. 주변 시설

오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

모곡근린공원이 인근에 위치하여 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 산업단지가 인접해 있어 관련 소음이나 환경 요인이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관련

현재 파악된 임차인(안 )은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임도 0원으로 인수 부담은 없습니다.

단, 내부 이용상황 등은 외부관찰 및 집합건축물대장상 기재 내용에 의거하여 파악되었으므로, 실제와 다소 상이할 가능성이 있습니다.

5.2. 지역 제한

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2023.6.21.-2026.6.20.). 매수 후 일정 기간 내 전매 등에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 확인해야 합니다.

5.3. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축급 오피스텔

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

6.2. 편리한 입지

주거 및 업무 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

6.3. 권리관계 무

모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

6.4. 잠재적 시세 상승

최근 실거래가 데이터상, 유사 면적 오피스텔의 시세가 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 최근 실거래가 분석 (전용면적 21.16㎡ 기준)

2024년 2월 14일: 14,000만원 (14층)

2025년 9월 3일: 18,000만원 (10층)

7.2. 감정가 대비 시세

감정가: 164,000,000원 (㎡당 약 7,750,000원)

최근 실거래가 (14층): 140,000,000원 (㎡당 약 6,616,000원)

최근 실거래가 (10층): 180,000,000원 (㎡당 약 8,506,000원)

7.3. 시세 분석 의견

본건(14층, 21.16㎡)의 감정가는 164,000,000원으로, 같은 층수/면적의 최근 실거래가(140,000,000원)보다는 높으나, 10층 실거래가(180,000,000원)보다는 낮은 수준입니다.

건물의 신축 연차, 위치, 면적 등을 고려할 때 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가 중 14층 거래(140,000,000원)를 기준으로 볼 때, 약간의 상승 여력은 존재합니다.

7.4. 예상 입찰가 제안

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가(164,000,000원)를 기준으로 낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 155,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최근 10층 실거래가(180,000,000원) 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 공격적인 입찰 시에는 170,000,000원 이상도 고려 가능하나, 리스크 관리를 위해 감정가 근처에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

8. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로 권리상 안전하며, 입지 및 교통 여건도 보통 수준입니다.

최근 실거래가 데이터를 볼 때 시세 상승 여력이 있으며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

단, 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 6월 20일까지) 및 공동담보 물건임을 유의해야 합니다.

적정 입찰가를 산정하여 신중하게 접근한다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.