나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [2] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53964 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 5층517호

용도: 오피스텔

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 10.90㎡ (약 3.3평)

토지지분: 10.9㎡ (약 3.3평)

건물면적: 35.19㎡ (약 10.6평)

건물지분: 35.19㎡ (약 10.6평)

건축물현황: 2021년 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 6층, 지상 27층 중 5층

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 "평택고덕아이파크" 내 오피스텔로, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 입지 조건은 보통입니다. 인근에 모곡근린공원이 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류, 중로3류에 해당합니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 2023년 6월 21일부터 2026년 6월 20일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 1,150,000원

전입일자/확정일자: 2023년 06월 19일

배당신고일자: 2024년 11월 11일

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 20일

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 서울축산업협동조합의 근저당(을1, 2022-03-21 접수)보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 권리분석 요약

모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 등기부상의 모든 권리 역시 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리상의 하자 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

평택고덕아이파크는 2021년에 사용승인된 오피스텔 및 업무시설 복합건물로, 총 27층 규모입니다. 본 물건은 102동 5층 517호이며, 전용면적 35.19㎡ (약 10.6평)입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (매매)

최근 3년간 동일 단지 내 유사 면적(35.19㎡)의 매매 사례는 2024년 2월 5일 270,000,000원 (20층)에 거래된 내역이 있습니다. 그 외 21.16㎡ 면적의 매물은 2024년 2월 14일 140,000,000원 (14층) 및 2025년 9월 3일 180,000,000원 (10층)에 거래되었습니다.

4.3. 현재 시세 분석

건물면적 35.19㎡를 기준으로 볼 때, 최근 실거래가(270,000,000원)와 감정가(306,000,000원) 간의 차이가 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 면적별/층별 시세 차이에서 기인할 수 있습니다. 현재 시세는 약 2억 7천만원 내외로 판단되나, 부동산 시장 상황 및 물건의 구체적인 상태에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 편의시설

본 오피스텔은 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 모곡근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 주변 산업단지 및 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약 허가구역

본 물건이 소재한 지역은 2026년 6월 20일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 후 소유권 이전 시 해당 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차에 추가적인 시간을 소요하게 할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서상 내부 구조 및 이용상황은 외부 관찰, 탐문 조사 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 파악되었고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 장당동의 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리상 특별한 문제가 없어 안전하게 취득 가능하며, 주변 편의시설 이용도 편리합니다. 다만, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있다는 점은 거래 시 유의해야 할 사항입니다. 현재 시세 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있으나, 적정 낙찰가를 산정하여 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 권리관계가 깨끗하여 안전하게 인수 가능합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 산업단지 배후 주거 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

약 260,000,000원 (2억 6천만원)

(본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.